上海2010年10月26日電 /美通社亞洲/ -- 2010年是名副其實(shí)的調(diào)控年，“調(diào)控”成為樓市最熱關(guān)鍵詞。從年初開始，國(guó)十條、限購(gòu)令、加息，像三把利劍，使樓市開始風(fēng)雨飄搖。

4月，新“國(guó)十條”的出臺(tái)莫過(guò)于2010上半年樓市最驚心動(dòng)魄的大事件。被稱之為“史上最嚴(yán)厲政策”的此次新政，在經(jīng)歷了幾個(gè)月的市場(chǎng)調(diào)整與觀望后，不但未出現(xiàn)大規(guī)模的降價(jià)促銷，而且8月起，無(wú)論土地市場(chǎng)還是住在市場(chǎng)，都迎來(lái)了一波強(qiáng)勁的反彈，這現(xiàn)象牽動(dòng)了各方神經(jīng)，也使調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)。

9月，多城市在國(guó)家的調(diào)控下開始陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)令，市場(chǎng)開始小有反映，各方開始緘口慎言，猶如大戰(zhàn)前的寂靜。

10月，央行突然宣布加息，在房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)之際，加息無(wú)疑使調(diào)控中的樓市雪上加霜。

政策市特征明顯 調(diào)控會(huì)致房?jī)r(jià)下跌嗎？

如果說(shuō)國(guó)十條使市場(chǎng)波瀾不驚，那么限購(gòu)與加息使樓市開始出現(xiàn)再次觀望的氣氛，天津成交量與價(jià)格都開始小幅下跌?？梢悦黠@看到，從前一段時(shí)間開始，許多房企銷售策略已經(jīng)出現(xiàn)分化，部分開發(fā)商由于資金鏈吃緊，近期頻頻推出各種措施，以期通過(guò)多種“暗降”優(yōu)惠、高折扣等變相手段進(jìn)行強(qiáng)銷，在短期內(nèi)達(dá)成一定的目標(biāo)。開發(fā)商除了和政府、購(gòu)房者博弈外，他們之間也開始了博弈，這說(shuō)明開發(fā)商是焦慮的，而高房?jī)r(jià)下，政府、銀行、購(gòu)房者也都在焦慮。

由于近幾年房?jī)r(jià)上漲較快，許多其他行業(yè)的企業(yè)見勢(shì)也紛紛轉(zhuǎn)舵其中，想在這塊大蛋糕上撈足好處，于是資金漸漸集中到房地產(chǎn)行業(yè)，同時(shí)也擠占了人們對(duì)于其他物品的消費(fèi)能力。物價(jià)也由結(jié)構(gòu)性上漲蔓延開來(lái)，加之油價(jià)、礦價(jià)、糧價(jià)人工成本等也紛紛上漲，金融介入房地產(chǎn)業(yè)提供開發(fā)貸款、按揭貸款的微妙作用，于是樓市開始產(chǎn)生泡沫。（有三個(gè)數(shù)據(jù)可以當(dāng)成判定泡沫的依據(jù)：FDC 投資占 GDP 比重；收入房?jī)r(jià)比；租售價(jià)格比。）

造成房地產(chǎn)泡沫有兩個(gè)關(guān)鍵原因：一是其行業(yè)利潤(rùn)率過(guò)高，在資本逐利的本性使然之下，必然導(dǎo)致資金向這里過(guò)度密集。二是房地產(chǎn)業(yè)既是實(shí)體經(jīng)濟(jì)也是虛擬經(jīng)濟(jì)（虛擬經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)單說(shuō)就是有金融介入的經(jīng)濟(jì)），加之房地產(chǎn)至多算是資金密集型行業(yè)，而算不上管理密集、技術(shù)密集型行業(yè)，在金融的作用下，沒(méi)有核心技術(shù)，連唯一剩下的資金門檻都變相降低了。雖然國(guó)家規(guī)定房企需持35%的自有資金，但事實(shí)上，只要有買地的錢就基本可以啟動(dòng)項(xiàng)目，因?yàn)槠诜夸N售和貸款支持都是可預(yù)期的，很多其他行業(yè)的企業(yè)也樂(lè)于加入其中謀取利潤(rùn)，于是在高利潤(rùn)而又低門檻的巨大誘惑下，投資大量聚集，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫也在所難免。

于是調(diào)控開始了。在首輪調(diào)控尚不能給火爆的樓市降溫后，國(guó)家也在調(diào)整有關(guān)政策，包括加大交易成本、收緊銀根、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和速度等，通過(guò)多種手段以擠出泡沫，冷卻部分投資，降低這個(gè)行業(yè)的吸引力。除去市場(chǎng)供求因素外，房?jī)r(jià)=成本+稅費(fèi)+利潤(rùn)，政府的調(diào)控造成的樓市成交低迷，而實(shí)際成本與政府稅費(fèi)卻在上升。換言之，在上述公式中，成本與稅費(fèi)的上升，肯定使開發(fā)商的利潤(rùn)空間受到擠壓。開發(fā)商要想提升利潤(rùn)率，融資是較有效的方式，但現(xiàn)在這樣做又很困難，開發(fā)商的上市之路充滿荊棘，因此利潤(rùn)率只可能大幅下降，從而擠壓了開發(fā)商的生存空間，造成投資熱情下降，調(diào)控也就成功了，房?jī)r(jià)也會(huì)應(yīng)聲而落。

其實(shí)房?jī)r(jià)的變化，無(wú)外乎與市場(chǎng)供求關(guān)系、金融經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家各種政策、土地供應(yīng)情況這4種因素息息相關(guān)?，F(xiàn)在購(gòu)房者再次開始觀望，銀行收緊銀根，國(guó)家出臺(tái)調(diào)控政策，央行堅(jiān)持從緊的貨幣政策不變，銀行貸款出現(xiàn)松動(dòng)的可能性微乎其微，通脹的風(fēng)險(xiǎn)左右著購(gòu)房者的購(gòu)買計(jì)劃，天津國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)也說(shuō)明近期成交量與房?jī)r(jià)都開始小跌，這一切的一切似乎都是開始下跌趨勢(shì)的前兆，暗示房?jī)r(jià)總體下跌不可避免，樓市開始進(jìn)入下跌倒計(jì)時(shí)。那么，房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)出現(xiàn)下跌趨勢(shì)呢？

是什么決定了天津房?jī)r(jià)的漲跌？

房子既然是商品，價(jià)格波動(dòng)本來(lái)是非常正常的。而房地產(chǎn)行業(yè)這幾年出現(xiàn)非正常發(fā)展即行業(yè)利潤(rùn)率陡然上升，導(dǎo)致大量投資涌入，形成了投資推動(dòng)型的市場(chǎng)高漲，其后果就不可避免的產(chǎn)生了泡沫。這對(duì)情形于行業(yè)和整體經(jīng)濟(jì)是非常有害的，于是國(guó)家開始調(diào)控，意在擠出多余投資與泡沫，這必將使投資者和消費(fèi)者趨于冷靜，也必將使市場(chǎng)和行業(yè)趨于理性，這樣的背景下，房?jī)r(jià)必然出現(xiàn)相應(yīng)的變化。

要想了解房?jī)r(jià)將會(huì)如何變化，天津樓市未來(lái)是漲是跌，就要先弄清楚是什么決定了房?jī)r(jià)。

在中國(guó)的多數(shù)老百姓心中，始終有一種商品的價(jià)格=成本+利潤(rùn)的慣性心理。幾年前武漢多家開發(fā)商公開了旗下樓盤的成本構(gòu)成及利潤(rùn)計(jì)算方式。他們稱房?jī)r(jià)主要由土地成本、建安成本、管理成本、稅費(fèi)以及利潤(rùn)構(gòu)成，其中，土地成本占到4成左右。

回頭來(lái)看看天津樓市的成本情況。先來(lái)說(shuō)土地，天津公開出讓的土地的出讓金包括土地整理成本、政府純收益和市政配套費(fèi)三部分，近期來(lái)看，政府在土地成本中增加了鐵路建設(shè)費(fèi)100元/平米（土地面積），地鐵建設(shè)費(fèi)200元/建筑平米，此外還增加了城投費(fèi)，加大了土地整理的管理成本等等，粗略算下來(lái)，折合建筑面積幾乎可以達(dá)到約500元/建筑平米上下，更重要的是土地整理成本（如拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)高居不下）不斷加大，整體土地成本上升可謂顯著。建安成本，以普通高層為例，隨物價(jià)(鋼筋、混凝土、人工為代表)上漲單方不小于300-400元/建筑平米且仍在上漲中。稅費(fèi)方面，現(xiàn)在銷售綜合稅費(fèi)達(dá)到11.8%；所得稅純益率據(jù)說(shuō)上調(diào)至20%，則稅費(fèi)可能達(dá)13.05%，這尚不包括所得稅清算之說(shuō)。此外利率上升，融資成本也在上升。如上不完全算來(lái)，天津房地產(chǎn)成本的上升是相當(dāng)顯著的。一般說(shuō)來(lái)，成本上升必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升。房?jī)r(jià)，真的只是成本決定的嗎？

稍懂經(jīng)濟(jì)的人可能已經(jīng)意識(shí)到了問(wèn)題所在，商品的價(jià)格不完全是其價(jià)值的體現(xiàn)，成本只是房?jī)r(jià)組成中的一部分而已，單是去計(jì)算成本是沒(méi)有太大意義的，它并不對(duì)最終的房屋售價(jià)起到?jīng)Q定性的作用，因此也不能化解人們對(duì)房?jī)r(jià)暴漲的恐懼。近幾年來(lái)房?jī)r(jià)暴漲，歸根結(jié)底，更多的是由供求關(guān)系決定的。

通常來(lái)說(shuō)，供求兩者互相作用，需求決定供應(yīng)。那么樓市的需求是由什么決定的呢？無(wú)外乎兩點(diǎn)：購(gòu)買欲望與支付能力。支付能力由個(gè)人貧富能力決定，在這里就不多說(shuō)了，只來(lái)說(shuō)說(shuō)購(gòu)買欲望的問(wèn)題。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買的欲望，也就是理由有3種：自用、投資、投機(jī)。簡(jiǎn)單的說(shuō)，自用是指購(gòu)房者買來(lái)自己居住，投資是以出租活出售獲取正常收益為目的，投機(jī)則以賺取差價(jià)獲取超額中間利潤(rùn)為目的。而決定購(gòu)買欲望的因素?zé)o外乎有5點(diǎn)：1、收入水平（這點(diǎn)也可算做支付能力里，購(gòu)買欲望與支付能力都與收入有關(guān)）；2、商品價(jià)格；3、替代品價(jià)格；4、對(duì)未來(lái)預(yù)期；5、購(gòu)買者偏好。

中國(guó)消費(fèi)者其實(shí)還是不夠理性的，這在上述需求欲望中的對(duì)未來(lái)預(yù)期這點(diǎn)上顯得尤為重要，現(xiàn)在百姓的投資理財(cái)意識(shí)根本達(dá)不到精算的程度，都是粗線條的。由于房子沒(méi)有替代品，因此沒(méi)有交叉彈性，加之中國(guó)傳統(tǒng)觀念的影響也不容小視，國(guó)人認(rèn)為買房似乎是必須的，這點(diǎn)可以算是偏好的因素。收入水平其實(shí)和支付能力相關(guān)，但支付能力本身沒(méi)有出問(wèn)題，至少調(diào)控前買方?jīng)]見出現(xiàn)支付問(wèn)題，否則房?jī)r(jià)根本不會(huì)快速飆升。從各方面都可以說(shuō)明沒(méi)有調(diào)控，需求欲望會(huì)很好，所以需求不成問(wèn)題。

但從今年出臺(tái)的政策看，無(wú)論是限貸還是限購(gòu)，都是通過(guò)抑制需求來(lái)緩解房?jī)r(jià)快漲的，且屬于短期政府干預(yù)政策，而被抑制的投資和改善需求，未來(lái)必然涌向市場(chǎng)。尤其在當(dāng)前國(guó)際市場(chǎng)貨幣政策較為寬松的影響下，市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)?，F(xiàn)象依然明顯，通脹的預(yù)期也更加強(qiáng)烈，樓市仍為資金青睞的投資市場(chǎng)。因此，未來(lái)在增加供應(yīng)以緩解需求的同時(shí)，加息也慢慢踏上征程，再次加息的可能性較大。房企也會(huì)隨著成交量的下跌及融資的限制，在加息影響下，使資金在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將會(huì)持續(xù)繃緊。因此預(yù)計(jì)陸續(xù)會(huì)有開發(fā)商推出打折促銷的優(yōu)惠措施，未來(lái)3-6個(gè)月，房?jī)r(jià)將保持下跌趨勢(shì)。

天津房?jī)r(jià)大預(yù)測(cè) 跌至多少是底線？

天津的房?jī)r(jià)已將下跌似乎沒(méi)有懸念，關(guān)鍵是何時(shí)下跌？會(huì)下跌多少？還是要分區(qū)域看待的。從外圍區(qū)域向中心區(qū)域包圍，較好的區(qū)域會(huì)最后下跌，和平、河西將是較安全的地方。當(dāng)然，如果市場(chǎng)環(huán)境非常惡劣的話，其下跌也是在所難免的。而濃厚的買方市場(chǎng)氣氛使商家終于完全放下身段，開始正視價(jià)格理性回歸，銷售價(jià)格也出現(xiàn)了不同程度的“暗降”。

11月、12月將是供求雙方激烈交戰(zhàn)的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)。考慮到年底將是各個(gè)公司“沖業(yè)績(jī)”的時(shí)候，開發(fā)商如果想提高銷售量較好最直接的方法莫過(guò)于降價(jià)了。而購(gòu)房者的心態(tài)也會(huì)隨著價(jià)格的浮動(dòng)，逐漸變化。不過(guò)，由于08年的樓市低迷以及09年的報(bào)復(fù)性回漲還歷歷在目，因此樓市大幅走低的可能性幾乎微乎其微。根據(jù)近期各媒體所做的調(diào)查結(jié)果看，如果津城樓市跌幅達(dá)到20%的話，將有五成購(gòu)房者出手購(gòu)房，意味著當(dāng)?shù)咏?0%的時(shí)候，天津樓市將止跌回升。也就是說(shuō)，未來(lái)半年內(nèi)，房?jī)r(jià)還將持續(xù)平穩(wěn)并小幅下跌趨勢(shì)。以中心城區(qū)為例，現(xiàn)在均價(jià)是20000元左右，最多下跌5%，也就是均價(jià)下跌1000元左右，如果下跌太多，甚至達(dá)到20%，反而會(huì)使房?jī)r(jià)止跌回升。

其實(shí)理性的開發(fā)商是不會(huì)選擇降價(jià)，而只會(huì)選擇打折促銷，畢竟促銷總是會(huì)有作用的，這對(duì)其來(lái)說(shuō)是個(gè)原則性的問(wèn)題。因此他們會(huì)面臨對(duì)客戶的重新定位，也會(huì)更強(qiáng)調(diào)客戶細(xì)分的精細(xì)化，相信這點(diǎn)會(huì)在未來(lái)半年開發(fā)的新產(chǎn)品上有所反映。以上所說(shuō)都是以天津中心城區(qū)為依據(jù)，并不包括外圍區(qū)域，因?yàn)橄鄬?duì)于較成熟的中心區(qū)，外圍的情況會(huì)有所不同，其更為復(fù)雜些，不是正常分析可以解決的。在市場(chǎng)高漲期有拉平現(xiàn)象造成了外圍區(qū)域的發(fā)展，其實(shí)正是問(wèn)題所在，因此如果降價(jià)，外圍區(qū)將比較嚴(yán)重。

對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，會(huì)有更多選擇權(quán)與談價(jià)的空間，所以現(xiàn)在可以繼續(xù)尋找、比較，不必急于出手。自用者可悠閑自在的選擇；投資者可比較下樓市和其他投資渠道的收益，達(dá)到理想的收益水平就出手；對(duì)于投機(jī)者來(lái)說(shuō)，這里已無(wú)市場(chǎng)，只能選擇其他的地方了。這樣三類購(gòu)買目的的人群會(huì)各歸各位，每個(gè)人都能在這個(gè)變革中尋找到自己的位置。

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