上海 2025年7月7日 /美通社/ -- 如今，在美國反復(fù)無常的關(guān)稅政策的衝擊下，金融市場愈發(fā)動盪。

在未來不確定性仍高企的情況下，合理配置資產(chǎn)是投資者應(yīng)對市場波動、實現(xiàn)風(fēng)險管理與收益平衡的關(guān)鍵策略。其中，實物資產(chǎn)是一大重要的資產(chǎn)類別。

尹顥  Andy Yin
Olive國際私募一級基金部總經(jīng)理

「全球貿(mào)易摩擦加劇、經(jīng)濟碎片化趨勢顯著的背景下，資產(chǎn)配置的『地域分散』與『貨幣多元化』已成為抵禦風(fēng)險的核心策略。

傳統(tǒng)投資組合中高度集中的市場（如美元或單一經(jīng)濟體資產(chǎn)）正面臨地緣政治與匯率波動的雙重衝擊。而通過配置日本、新加坡等亞太成熟市場的優(yōu)質(zhì)實物資產(chǎn)（如商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施），客戶不僅可以實現(xiàn)了跨經(jīng)濟週期的地域分散，更通過持有日元、新幣等非美元資產(chǎn)，有效對沖貨幣單一化風(fēng)險。

以日元資產(chǎn)為例，其長期低相關(guān)性及避險屬性，可平衡美元資產(chǎn)的波動；新加坡則憑藉穩(wěn)定的法律環(huán)境和亞洲樞紐地位，為資產(chǎn)流動性提供保障。這一策略的本質(zhì)，是通過『地域+貨幣』的雙重分散，在不確定性中構(gòu)建更堅韌的財富『安全墊』。 」

在主題為「亞太避風(fēng)港——亞洲服務(wù)式公寓投資機會 」的線上分享交流會上，ARK旗下Olive國際私募一級基金部總經(jīng)理尹顥，攜手新加坡上市公司凱德投資的私募資本市場業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人鄭斌，共同探討了未來趨勢以及應(yīng)對不確定性的策略，尤其是如何利用兼具防禦性與韌性的資產(chǎn)來實現(xiàn)風(fēng)險對沖與財富增長。

在本次交流會上，嘉賓們圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的最新發(fā)展趨勢、商業(yè)地產(chǎn)的特性進行了深入分享，並介紹了凱德在亞洲房地產(chǎn)市場的投資經(jīng)驗與策略。

本次交流還聚焦了投資者近期最關(guān)注的一些話題：

展望未來，有哪些長期和短期的趨勢需要投資者關(guān)注？有哪些機會？

什麼樣的投資具備長期穿越週期的能力？

房地產(chǎn)的價格目前在什麼位置？

ARK精心整理了本次了對話的精華，為您呈現(xiàn)。

「安全配置 」「順勢而為 」將是未來資產(chǎn)管理關(guān)鍵字

尹灝先生表示，世界正經(jīng)曆一場深層次的轉(zhuǎn)變，全球化時代正緩緩落幕。我們所熟悉的世界，將從過去80年整體以合作為主的格局，走向未來較長時期內(nèi)以對抗為核心的大趨勢。我們之前的人生都處在過去80年的全球化環(huán)境中，對於上個世紀(jì)從貿(mào)易摩擦發(fā)展到經(jīng)濟對抗，最終演變?yōu)檐娛滦n突的激烈的全球局勢，這些是我們都沒有經(jīng)歷過的。

但未來，隨著大家的意識形態(tài)發(fā)生變化，在各自為政、以自身利益優(yōu)先的格局下，各種互相傷害、情緒化、衝突、黑天鵝事件的概率都會上升。

大家在心理上要有所準(zhǔn)備：我們過去習(xí)慣的那種友好合作、共同賺錢的環(huán)境，在咱們生命剩下的時間裏，可能不太容易再出現(xiàn)了。

從全球化走向去全球化，我們建議客戶對風(fēng)險保持充分的認(rèn)識和準(zhǔn)備。具體到投資上，我們提供的關(guān)鍵字有兩個：

安全

「安全 」意味著要分散配置，不僅僅是資產(chǎn)類別上，還要在行業(yè)、國家上盡可能地分散。

順勢而為

我們看到了三個長期趨勢、三個中短期趨勢。長期趨勢包括人工智慧、貨幣信用體系的坍塌、去全球化。

中短期的趨勢包括性價比仍然非常高的債權(quán)，以及尚有缺口的能源。最後一個趨勢則是中國周邊的國家在中美高度對抗的環(huán)境下或?qū)⑹芤妗?/p>

有三個東西會從中國外溢出到中國周邊的國家：產(chǎn)業(yè)鏈、貿(mào)易和資金。高端產(chǎn)業(yè)鏈會更多地回歸到日本韓國，而中低端則去往東南亞的市場。貿(mào)易也主要是以東南亞為主，而資金主要會去新加坡。

在高度不確定的市場裏，未來股市和債市的波動都會相對比較大。作為一個「定海神針 」，實物資產(chǎn)，即有實際物體存在資產(chǎn)，可以說是具備長期穿越週期的能力的。

從歷史的角度來看，我們現(xiàn)在重點關(guān)注的實物資產(chǎn)包括兩塊，一個是基礎(chǔ)設(shè)施類的資產(chǎn)，第二類是商業(yè)地產(chǎn)，尤其是核心城市的核心地段的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)。

三個核心點

看清房地產(chǎn)市場投資機會

目前，亞太房地產(chǎn)市場投資機會有三個核心點：

恰到好處的時間點
經(jīng)歷了疫情跟加息之後，房地產(chǎn)價格相對比較便宜，有較好的安全邊際。

可能迎來估值修復(fù)的房地產(chǎn)市場
未來，在未來的降息通道下，房地產(chǎn)或會迎來估值修復(fù)。我們聚焦亞洲發(fā)達市場，以新加坡、日本、澳洲這樣的發(fā)達國家的門戶城市為主，如東京、悉尼。在這些地區(qū)，企業(yè)的流入或者說製造業(yè)的回流是一大趨勢。

另外，這些地區(qū)的經(jīng)濟增長非常不錯，移民與遊客的淨(jìng)流入會帶來租賃需求的提升。

服務(wù)式公寓賽道
第三，就具體賽道來講，服務(wù)式公寓、租賃式住宅或?qū)⑹芤?，而且是韌性較強的賽道。

在東京、新加坡這樣的市場，新增供給非常有限，而需求的增加以及 CPI 的增長，未來租金增長將會是較長期的趨勢，估值也具有上行潛力。

什麼是服務(wù)式公寓？

來自凱德的鄭斌先生分享：服務(wù)式公寓介於酒店與住宅之間，既提供了相較酒店更高的性價比，又比普通住宅在衛(wèi)生與安全方面表現(xiàn)更優(yōu)。

在收入端，服務(wù)式公寓最最大的特點就是它長短租結(jié)合。

酒店大部分都是做的短租的生意，面對週期波動時抗風(fēng)險能力相對較弱。同時，酒店的運營成本也比較高，提供的服務(wù)更多。而服務(wù)式公寓的布草可能通常是一周只換一兩次，值班的人員配比也更少，運營成本更低。

另外，服務(wù)式公寓具備長租能力，擁有很多企業(yè)租戶。這在淡季時能夠提供穩(wěn)定的收入來源，不會出現(xiàn)巨大的波動。

而跟住宅相比，服務(wù)式公寓的好處在於它有非常強大的系統(tǒng)，且安全衛(wèi)生、服務(wù)更好。

服務(wù)式公寓是一個非常有韌性的賽道。在2020年疫情最嚴(yán)重的時候，凱德全球的自持物業(yè)還有平均38%的入住率。在疫情解封之後，這個數(shù)字能迅速回到90%。這就是服務(wù)式公寓的韌性，也是我們投資服務(wù)式公寓的原因。

凱德在公寓投資板塊的策略：

以增值改造為主

鄭斌先生分享，凱德是一家新加坡政府投資、淡馬錫控股的新加坡上市公司，在全球的管理資產(chǎn)規(guī)模超過1000億美金，其中超過90%都在亞洲。在亞洲的八個國家裏面，有兩個國家是凱德非常重要的市場，一個是新加坡，另一個就是中國。

凱德在中國的時間超過30年，在中國的一線城市和二線城市都有佈局。中國的資產(chǎn)規(guī)模占凱德全球的管理規(guī)模35%。

凱德在全球管理了將近1000個物業(yè)，其中許多業(yè)主也是凱德的戰(zhàn)略合作夥伴。鄭斌先生分享：在這些業(yè)主想退出專案的時候，他們會第一個來找雅詩閣。這就給我們提供了很多非公開市場的投資機會。

另外，雅詩閣有很強的改造和運營能力。我們投資專案不是買一個資產(chǎn)然後收租，而是買一個現(xiàn)在現(xiàn)狀較次的資產(chǎn)，然後投入精力改造。

改造則是基於我們對周邊市場的理解。比如有些地方非常年輕潮流，我們就要把這些商務(wù)酒店改造成適合旅客、年輕人群居住的空間。然後，我們通過雅詩閣的直銷平臺，把租金、入住率、運營水準(zhǔn)提高，來實現(xiàn)收入、現(xiàn)金流的提高和估值的提升。

另外，我們看到的是成熟亞洲的風(fēng)口。以前大家都是配歐洲、配美國，但隨著歐洲與美國的地緣政治的變化，越來越多的資金會看向亞洲——我們覺得今後三到五年裏都會是受益的。