北京2011年7月13日電 /美通社亞洲/ -- 2011年，政府明確提出“抑制房價過快上漲”的目標。“國八條”重磅出臺，各地“限購令”緊隨其后，“存款準備金率”步步上調(diào)以及年內(nèi)三次加息……在這一系列的調(diào)控高壓之下，二手房市場漸入“冰河時代”。1月26日重磅出擊的“國八條”瞬間卷走了二手房需求市場的投資客，樓市邁入了“純剛需”階段。之后，日趨緊縮的貨幣政策，擠壓著部分資金不足的剛性需求者，二手房市場成交量持續(xù)低迷，部分城市2011年上半年二手房累積成交量相比去年同期下降二至三成。面對日益受限的市場需求，多數(shù)業(yè)主在觀望等待的同時，暫時將手中房源“轉(zhuǎn)售為租”，目前二手房供給市場主要來自少數(shù)資金短缺的投資客和改善型需求者。樓市調(diào)控高壓持續(xù)升溫，二手房市場買賣雙方僵持不下，時值年中，與2011年1月的掛牌價格相比，13重點城市中的7城市已出現(xiàn)不同程度的下降，部分剛需旺盛的城市，掛牌價格仍有小幅上升，但上升趨勢正在逐步放緩。

全國二手房市場成交量持續(xù)低迷

2011年上半年樓市始終處于調(diào)控高壓之下，二手房市場僵持情況日益嚴重，成交量持續(xù)低迷。受1月26日國八條政策的影響，2月二手房成交量遭遇腰斬，跌入上半年的谷底。嚴厲的限購政策，使得二手房市場邁入了純剛需時代，同時二手房成交量也正式進入低迷期。在2011年的年初短短兩個月的時間里，樓市便呈現(xiàn)了“冰火兩重天”的情景。之后，受市場剛需的支撐，成交量小幅回升，但依然維持低位運行，整體走勢愈加平穩(wěn)。

2011年初的國八條相比去年的“國四條”、“國十條”要猛烈許多。2011年的“三月小陽春”和“紅五月”均未如期而至，二手房市場的寒意揮之不去。“限購令”瞬間剝奪了投資客的入場券，隨著存款準備金率的步步上調(diào)，部分剛需者也被拒之門外，二手房市場的成交量可謂一路走軟。據(jù)搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，7城市2011年上半年累計成交量與去年同期相比，均呈下降趨勢，多數(shù)城市降幅達到二至三成。在監(jiān)測的7城市中，杭州成交量同比降幅較大，為42.3%，成為“限購令”實施之后的重災(zāi)區(qū)；而深圳受“7.11按評估價征稅”的影響，市場需求提前集中入市成交，整個六月成交量節(jié)節(jié)攀升，重回萬套之上，與去年同期相比，下降幅度較小，為11.0%。

觀望氣氛導致二手房掛牌量下滑

2011年年初，受中國傳統(tǒng)節(jié)日春節(jié)和1月底頒布的“國八條”的雙重影響，多數(shù)售房者鳴金收兵，一方面提早準備過年；另一方面，面對尚不明朗的市場情況，多數(shù)人選擇了觀望等待，二手房市場的觀望氛圍空前濃厚，供給量也于2月出現(xiàn)大幅下滑。伴隨著天氣的轉(zhuǎn)暖，樓市的調(diào)控高壓也持續(xù)升溫，市場需求受到極大的壓制，日益趨緊的貨幣政策也逐步擠壓著僅存的剛需者，面對諸多不利，多數(shù)業(yè)主采取了轉(zhuǎn)售為租的措施。市場的供給主要來自資金緊缺、急于套現(xiàn)的少數(shù)投資客和部分改善性需求者。

2011上半年，樓市調(diào)控政策頻出，可謂雷電交加?！跋拶徚睢边@場突如其來的暴風雨瞬間卷走了需求市場的投資客，而二手房市場的供給則主要來自少數(shù)資金緊缺的投資客和部分改善性需求者手里。與2011年初相比，目前二手房市場的供給情況大體為，一線大中城市的供給相對旺盛，相比年初的大幅滑落，市場回升力度較大，這主要受益于改善型需求者的市場供給；此外，一線城市房價相對較高，且本次調(diào)控程度較為嚴厲，不排除部分投資客產(chǎn)生恐慌心理而出售手中房源的現(xiàn)象。其次，中小城市的房價相對偏低，置業(yè)者大多一步到位，市場的改善型需求相比一線城市要弱很多，因此，供給市場的回升力度普遍較弱。

二手房掛牌價格漲勢明顯放緩

2011年，政府明確提出“抑制房價過快上漲”的目標?！皣藯l”重磅出臺，各地“限購令”緊隨其后，“存款準備金率”步步上調(diào)以及年內(nèi)兩次加息……面對這一系列的調(diào)控措施，二手房市場步入“冰河時代”，市場的觀望氣氛與日俱增，買賣雙方的拉鋸戰(zhàn)愈演愈烈。隨著新房和二手房成交量“全軍覆沒”以及新房“折扣戰(zhàn)”即將大規(guī)模開演的消息傳來，二手房市場逐步偏向買方。

時值年中，與2011年1月的掛牌價格相比，13重點城市中的7城市已出現(xiàn)不同程度的下降，部分剛需旺盛的城市，掛牌價格仍有小幅上升，但上升趨勢正在逐步放緩。北京、深圳、成都、南京、杭州、濟南和天津等地的掛牌價格，與新政實施前相比基本持平，政府抑制房價過快上漲的目標基本實現(xiàn)。此外，廣州、重慶和武漢受調(diào)控政策以及市場剛需等多方面影響，房價仍保持上漲趨勢，但是，細觀近幾個月的具體情況，掛牌價格月上漲勢頭明顯減弱。

下半年供求關(guān)系有望緩解 二手房成交量仍將維持低迷

2011年樓市調(diào)控政策空前嚴厲，“國八條”使得二手房市場的成交量瞬間冷卻，嚴厲的“限購令”將樓市的眾多投資客拒之門外，二手房市場回歸剛需時代。在這場已長達5個月之久的拉鋸戰(zhàn)中，消費者的購房決策更為慎重，成交難度不斷加大。今年1000萬套障性安居工程的建設(shè)，加劇了二手房市場的觀望氛圍，消費者對房價下行的預期漸漸增強。此外，下半年受新房供應(yīng)量的穩(wěn)步提升以及交易過程中的諸多有利條件的影響，二手房市場的需求量將無可避免地被新房市場分流。預計，今年下半年在樓市“限購令”持續(xù)的大背景下，二手房市場的供需關(guān)系將得到進一步的緩解，成交量仍將維持此前的低迷狀態(tài)。

下半年二手房掛牌價格下行壓力逐步增加

二手房市場的成交量在2月遭遇腰斬之后，始終處于低位徘徊中，這種僵持不下的狀況使得部分二手房業(yè)主的心態(tài)發(fā)生了變化，房屋的議價空間有所加大。與二手房市場緊密相連的新房市場，受日益緊縮的貨幣政策影響，開發(fā)商面臨巨大的資金回籠壓力，同時迫于下半年新房供應(yīng)量的穩(wěn)步提升，新房的折扣戰(zhàn)終于打響，這無疑對二手房市場造成分流，而在現(xiàn)有剛需占據(jù)市場主導額大背景下，二手房價也難逃此劫。預計，地處偏遠、交通便利度相對較差的二手房房價將率先卷入此次降價風波中，降價幅度也將隨著降價范圍的不斷擴大而增加；而位于市取、周圍設(shè)施完善度較高的二手房受此次風波的影響相對較小。

限購令“火”了租賃市場 租金價格穩(wěn)步上揚

買賣雙方的僵持在抑制二手房成交量的同時，卻“火”了租房市場。一方面，嚴厲的樓市宏觀調(diào)控，使得部分暫時不具備資格的購房者轉(zhuǎn)向租賃市場尋求過度；另一方面，受調(diào)控政策影響，部分二手房業(yè)主選擇暫時的轉(zhuǎn)售為租，這在很大程度上增加了租賃市場的供應(yīng)量，同時也推動了租賃市場成交量的上漲。目前，正處于高校畢業(yè)季，大量的學生涌入租賃市場，這在促使租賃成交量上漲的同時，也帶動了租金價格的上揚。此外，隨著城市交通設(shè)施的完善，一些交通便利、配套設(shè)施相對完善的外圍房源也成為租房者的新熱點。預計，下半年租賃市場的成交量較去年同期會增加，城市外圍房租的價格也將隨著本次畢業(yè)季的到來上漲。

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