北京2011年7月18日電 /美通社亞洲/ --

中國(guó)房地產(chǎn) TOP10研究組

一、中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究回顧

2004年，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院三家單位組成的“中國(guó)房地產(chǎn) TOP10研究組”，敏銳地捕捉到了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)客觀評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值、樹(shù)立房地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)品牌的迫切需求，及時(shí)開(kāi)展了中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值研究，有力推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌化發(fā)展。

8年來(lái)，為了更加科學(xué)公正地評(píng)估中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值，中國(guó)房地產(chǎn) TOP10研究組密切關(guān)注國(guó)內(nèi)專(zhuān)家學(xué)者以及國(guó)外著名品牌價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)的研究經(jīng)驗(yàn)和操作實(shí)務(wù)，結(jié)合中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，對(duì)品牌價(jià)值評(píng)估的方法體系和流程不斷改進(jìn)和豐富；8年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果得到了越來(lái)越多的政府部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)、專(zhuān)家學(xué)者和普通消費(fèi)者的關(guān)注和認(rèn)可，各種社會(huì)資源、市場(chǎng)資源逐步向品牌優(yōu)、實(shí)力佳的房地產(chǎn)企業(yè)集中；8年來(lái)，中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、世聯(lián)地產(chǎn)等在中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究中脫穎而出的優(yōu)秀品牌企業(yè)，在資本市場(chǎng)、銷(xiāo)售市場(chǎng)、業(yè)務(wù)拓展等方面取得了輝煌的成就，成為房地產(chǎn)行業(yè)的旗幟和標(biāo)桿。

二、2011中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究背景

中國(guó)房地產(chǎn) TOP10研究組自2004年開(kāi)展中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究以來(lái)，已持續(xù)進(jìn)行了八年，研究對(duì)象涵蓋了中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、綠城房產(chǎn)、招商地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、陽(yáng)光100、恒大地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、大華集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、首開(kāi)集團(tuán)、北京城建地產(chǎn)、金融街控股、首創(chuàng)置業(yè)等中國(guó)知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以及世聯(lián)地產(chǎn)、偉業(yè)顧問(wèn)等優(yōu)秀策劃代理企業(yè)、物業(yè)企業(yè)和家居企業(yè)，研究成果引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，對(duì)品牌企業(yè)提升品牌形象、沉淀品牌資產(chǎn)、強(qiáng)化行業(yè)地位發(fā)揮了重要作用。

2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨深度調(diào)整，品牌就是信心。面對(duì)消費(fèi)者，品牌是提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、履行服務(wù)承諾的信心；面對(duì)政府，品牌是承擔(dān)社會(huì)責(zé)任、提升城市價(jià)值的信心；面對(duì)投資者，品牌是具有良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和獲得較高投資回報(bào)的信心。因此品牌鑄就了企業(yè)的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力，成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在這一輪深度調(diào)整中獲勝的關(guān)鍵。

2011中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究目前已全面啟動(dòng)。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院三家單位，在深入理解國(guó)家政策的基礎(chǔ)上，針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r，進(jìn)一步完善了2011中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究的方法體系，為更加客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)品牌實(shí)力提供了理論與實(shí)踐依據(jù)，通過(guò)品牌價(jià)值的客觀評(píng)價(jià)促進(jìn)企業(yè)抓住市場(chǎng)機(jī)遇，推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

三、2011中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究體系

1．2011品牌價(jià)值評(píng)估深化原則

中國(guó)房地產(chǎn) TOP10研究組不但遵守著公平性、客觀性、合理性、獨(dú)立性等無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估共同的原則，而且結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)設(shè)計(jì)了以下個(gè)性化評(píng)估原則：

（1）前瞻性原則

中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究不僅著眼于房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前實(shí)際情況，而且考慮房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)；不僅要眼房地產(chǎn)品牌的當(dāng)前價(jià)值，而且考慮房地產(chǎn)品牌未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（2）適應(yīng)性原則

中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究不僅符合無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的要求，而且考慮房地產(chǎn)業(yè)的特殊性質(zhì)，將影響房地產(chǎn)品牌價(jià)值的因素納入品牌價(jià)值評(píng)估模型中，使評(píng)估結(jié)果科學(xué)可靠。

（3）科學(xué)性原則

中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究堅(jiān)持科學(xué)的評(píng)估程序，選擇科學(xué)的評(píng)估方法，制定科學(xué)的評(píng)估方案，使評(píng)估結(jié)果盡量趨于真實(shí)、可靠，避免了品牌價(jià)值評(píng)估任意化、主觀化。

（4）可靠性原則

中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究全面反映評(píng)價(jià)對(duì)象的本質(zhì)特點(diǎn)，從不同層次和不同角度來(lái)衡量品牌價(jià)值，以保證綜合評(píng)價(jià)的全面性和可信度。

2．2011中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值評(píng)估方法體系

（1）中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值評(píng)估主要步驟

• 品牌溢價(jià)分析：評(píng)估品牌對(duì)企業(yè)收益的貢獻(xiàn)（Brand Premium）

首先，通過(guò) BVA 分析計(jì)算房地產(chǎn)品牌貢獻(xiàn)率（BVA 系數(shù)）。在計(jì)算房地產(chǎn)品牌貢獻(xiàn)率（BVA系數(shù)）時(shí)，TOP10研究組假設(shè)房地產(chǎn)品牌的價(jià)格溢價(jià)由其產(chǎn)品或公司品牌、技術(shù)等因素所貢獻(xiàn)，并采用“品牌作用指數(shù)（Role of Branding Index）”的方法來(lái)決定品牌資產(chǎn)所創(chuàng)造的收益。

其次，對(duì)企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)收入和凈收益進(jìn)行合理預(yù)測(cè)。TOP10研究組在全面分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境的基礎(chǔ)上，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和企業(yè)主要進(jìn)入城市的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行深入分析，并根據(jù)企業(yè)的歷史業(yè)績(jī)、區(qū)域布局、土地儲(chǔ)備及發(fā)展?jié)摿ΓY(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特性和房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期性，預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)3-5年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及其發(fā)展趨勢(shì)。

最后，結(jié)合 BVA 系數(shù)和合理預(yù)測(cè)的企業(yè)未來(lái)凈收益，計(jì)算企業(yè)未來(lái)的品牌收益。

• 品牌風(fēng)險(xiǎn)分析：確定品牌強(qiáng)度系數(shù)（Brand Strength）

折現(xiàn)系數(shù)的確定首先需要對(duì)房地產(chǎn)品牌進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，得到品牌強(qiáng)度系數(shù)，由品牌強(qiáng)度系數(shù)得到對(duì)應(yīng)的品牌貝塔系數(shù)，再運(yùn)用資產(chǎn)定價(jià)模型相關(guān)原理，計(jì)算得到房地產(chǎn)品牌未來(lái)收益的折現(xiàn)系數(shù)。

• 品牌收益折現(xiàn)分析：評(píng)估企業(yè)品牌價(jià)值（Discounted Earning）

TOP10研究組采用資產(chǎn)評(píng)估中未來(lái)收益折現(xiàn)公式（DCF：Discounted Cash Flow），將房地產(chǎn)品牌未來(lái)3年的品牌收益進(jìn)行折現(xiàn)，并對(duì)3年后的品牌收益作年金化處理，從而計(jì)算出相應(yīng)的房地產(chǎn)品牌價(jià)值。

（2）中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值評(píng)估主要模型

• BVA系數(shù)模型

TOP10研究組通過(guò)分析房地產(chǎn)品牌對(duì)銷(xiāo)售市場(chǎng)溢價(jià)和資本市場(chǎng)溢價(jià)的貢獻(xiàn)度得到品牌貢獻(xiàn)率。因此，BVA 系數(shù)是由品牌對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)溢價(jià)的貢獻(xiàn)率 BVA₁ 系數(shù)和品牌對(duì)資本市場(chǎng)溢價(jià)的貢獻(xiàn)率 BVA₂ 系數(shù)組成的。

其中，BVA₁ 系數(shù)是指假設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格溢價(jià)是由其品牌所貢獻(xiàn)的，因此，BVA₁ 系數(shù)由該品牌溢價(jià)總和占該品牌總收入比例，乘以品牌在銷(xiāo)售市場(chǎng)的作用指數(shù) RBI₁得到。

BVA₂ 系數(shù)是指品牌對(duì)資本市場(chǎng)溢價(jià)的貢獻(xiàn)率，TOP10研究組通過(guò)計(jì)算房地產(chǎn)公司的 Tobin Q 值來(lái)反映其在資本市場(chǎng)的溢價(jià)水平，乘以品牌在資本市場(chǎng)作用指數(shù) RBI₂，得到BVA₂系數(shù)。

BVA₂ 系數(shù)＝（Tobin Q-1）× RBI₂

• 品牌強(qiáng)度系數(shù)模型

相比國(guó)內(nèi)外其他品牌價(jià)值評(píng)估，中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值方法體系優(yōu)勢(shì)明顯：（1）基于對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的深入了解，創(chuàng)造性地運(yùn)用 BVA 分析法，更為準(zhǔn)確地估測(cè)品牌對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目未來(lái)收益的貢獻(xiàn)；（2）在全面考慮宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特性及企業(yè)微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的基礎(chǔ)上，將品牌顧客價(jià)值、品牌市場(chǎng)價(jià)值、品牌管理價(jià)值、品牌社會(huì)價(jià)值4個(gè)維度下的品牌“三度”、品牌市場(chǎng)份額、品牌市場(chǎng)分布、品牌年齡、品牌成長(zhǎng)速度、品牌支持、品牌社會(huì)責(zé)任等9個(gè)指標(biāo)納入品牌強(qiáng)度系數(shù)，運(yùn)用資產(chǎn)定價(jià)模型更為準(zhǔn)確地計(jì)算出房地產(chǎn)品牌折現(xiàn)系數(shù)，使品牌價(jià)值評(píng)估更具科學(xué)性。

四、中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究的影響

• 住建部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、發(fā)改委等各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)參加品牌研究成果發(fā)布會(huì)，并為品牌價(jià)值研究成果題詞
• 中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、恒大地產(chǎn)等品牌企業(yè)均在其年報(bào)或招股說(shuō)明書(shū)引用品牌價(jià)值研究成果，充分證明研究成果在資本市場(chǎng)的影響力
• 中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房選擇產(chǎn)生較大影響力，購(gòu)房者紛紛表示愿意優(yōu)先選擇在品牌價(jià)值研究中表現(xiàn)優(yōu)秀的企業(yè)

中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)將中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果應(yīng)用于消費(fèi)者環(huán)節(jié)，使品牌在消費(fèi)者心中的認(rèn)知度、美譽(yù)度和忠誠(chéng)度大幅提高。中國(guó)房地產(chǎn) TOP10研究組每年進(jìn)行全國(guó)范圍的中國(guó)房地產(chǎn)品牌“三度”問(wèn)卷調(diào)查。

調(diào)查結(jié)果顯示：中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值 TOP10企業(yè)的品牌認(rèn)知度、美譽(yù)度和忠誠(chéng)度均高于其同一區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，品牌企業(yè)得到了消費(fèi)者的廣泛青睞和深度認(rèn)同。

調(diào)查結(jié)果還顯示：中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)在跨區(qū)域發(fā)展過(guò)程中，異地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的消費(fèi)者的支持率高于當(dāng)?shù)胤瞧放破髽I(yè)，企業(yè)項(xiàng)目借助企業(yè)品牌取得良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

• 陽(yáng)光100、中國(guó)奧園、綠城房產(chǎn)等品牌企業(yè)創(chuàng)建品牌連鎖加盟（或品牌輸出）的經(jīng)營(yíng)模式，拓展企業(yè)對(duì)外合作方式，提升企業(yè)盈利能力

2011中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究已全面啟動(dòng)。中國(guó)房地產(chǎn) TOP10研究組相信：品牌價(jià)值研究能夠客觀量化房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值，判斷房地產(chǎn)企業(yè)品牌的行業(yè)地位，為企業(yè)定位品牌、規(guī)劃品牌、管理品牌提供科學(xué)依據(jù)；能夠挖掘房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值內(nèi)涵，發(fā)揮品牌價(jià)值在業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)、投資融資、兼并收購(gòu)及對(duì)外合作等活動(dòng)中的作用，幫助企業(yè)吸納、聚集、整合社會(huì)資源；能夠推動(dòng)社會(huì)和消費(fèi)者全面認(rèn)知房地產(chǎn)品牌價(jià)值，建立房地產(chǎn)企業(yè)品牌良好的社會(huì)形象，建立房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品與消費(fèi)者之間的品牌契約關(guān)系，幫助企業(yè)提升消費(fèi)者的品牌忠誠(chéng)；能夠定期跟蹤房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值變化，指導(dǎo)企業(yè)及時(shí)調(diào)整品牌管理策略和措施，促進(jìn)企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)的保值、增值。

搜房網(wǎng)是全球排名第一的房地產(chǎn)家居網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，在購(gòu)房者中具有無(wú)可比擬的影響力和號(hào)召力，擁有6000多名員工，網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)覆蓋314個(gè)城市，在中國(guó)86個(gè)城市擁有分公司和辦公室。搜房網(wǎng)致力于全心全意為房地產(chǎn)和家居行業(yè)服務(wù)，業(yè)務(wù)覆蓋：新房、二手房、租房、別墅、商業(yè)地產(chǎn)、家居、裝修裝飾等。2010年9月搜房網(wǎng)（股票代碼 SFUN)在美國(guó)紐約證券交易所成功上市。

中國(guó)指數(shù)研究院隸屬搜房控股研究集團(tuán)，整合中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國(guó)別墅指數(shù)系統(tǒng)、中國(guó)房地產(chǎn) TOP 10研究組等研究資源，由國(guó)內(nèi)外幾十位專(zhuān)家和數(shù)家學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)共建的全方位服務(wù)于中國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的研究機(jī)構(gòu)，下設(shè)指數(shù)研究中心、TOP 10研究組、數(shù)據(jù)信息中心三大體系和華北、華東、華南、華中和西南五個(gè)分院，是中國(guó)目前較大的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)研究院。