高力國(guó)際2023年上半年中國(guó)主要城市大宗交易市場(chǎng)回顧與展望

2023-08-17 10:16 10836

上海2023年8月17日 /美通社/ -- 全球領(lǐng)先的多元化專(zhuān)業(yè)服務(wù)與投資管理公司高力國(guó)際（納斯達(dá)克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）近日對(duì)2023年上半年中國(guó)主要城市的大宗交易市場(chǎng)做出了回顧與展望。

2023年上半年中國(guó)主要城市（包括：北京、上海、廣州、深圳、西安和成都）合計(jì)錄得92筆大宗成交，總交易金額近865億元，為去年同期成交量的131%。

從物業(yè)類(lèi)型分析，跟以往年度類(lèi)似，寫(xiě)字樓及綜合體交易金額幾乎占總交易金額的60%左右。

產(chǎn)業(yè)園的交易金額波動(dòng)上升，2023年上半年該物業(yè)類(lèi)型的交易金額占比約為21%，已接近2022年全年交易金額。

公寓和酒店大宗成交繼續(xù)保持較高的活躍度，2023年上半年金額占比約占9%，全年有望與2022年交易金額持平。

從大宗交易資金來(lái)源分析，中國(guó)主要城市的大宗成交仍以內(nèi)資為主。2023年上半年中國(guó)主要城市內(nèi)資交易金額占比近88%，延續(xù)了其主導(dǎo)地位。

上海

2023年上半年上海合計(jì)錄得49筆大宗成交，總交易金額約459億元，占全國(guó)主要城市成交金額的53%。其中? 內(nèi)資買(mǎi)家交易金額占比繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位，占比近87%。其中寫(xiě)字樓交易金額約246億元，企業(yè)客戶成交寫(xiě)字樓約120億元。

從物業(yè)類(lèi)型分析，寫(xiě)字樓的成交最為活躍，占比近54%，其中企業(yè)客戶購(gòu)置寫(xiě)字樓交易占比接近50%。

產(chǎn)業(yè)園的交易占比從2019年開(kāi)始逐年遞增，至2023年上半年，產(chǎn)業(yè)園的交易金額已接近今年半年總成交金額的四分之一。

公寓及酒店的交易金額占比自2021年開(kāi)始穩(wěn)定增長(zhǎng)，至2023年上半年該占比約為12%，為近幾年最高。

北京

2023年上半年北京合計(jì)錄得19筆大宗成交，總交易金額約140億元，占全國(guó)主要城市成交金額的16%。其中內(nèi)資交易占比78%。其中產(chǎn)業(yè)園交易金額約45億元，企業(yè)客戶成交產(chǎn)業(yè)園約27億元。

近兩年北京產(chǎn)業(yè)園交易開(kāi)始活躍，以往年度交易金額占比不足10%，而在2023年上半年交易金額高達(dá)32%，超過(guò)寫(xiě)字樓交易占比，其中企業(yè)客戶購(gòu)置產(chǎn)業(yè)園交易金額占比接近60%。

上半年零售的交易金額占比為25%，僅次于產(chǎn)業(yè)園交易金額占比，主要為比如世界中心和遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)二筆交易完成。

2018年至2022年的主導(dǎo)交易物業(yè)類(lèi)型為寫(xiě)字樓，但2023年上半年，寫(xiě)字樓交易金額占比有下降的跡象。

北京的綜合體交易金額占比從2019年至2022年保持相對(duì)穩(wěn)定；2023年第一季度蘇寧生活廣場(chǎng)交易的規(guī)模較大，占上半年交易金額的20%。

廣州、深圳

2023年上半年廣州及深圳合計(jì)錄得18筆大宗成交，總交易金額約231億元，占全國(guó)主要城市成交金額的27%。其中內(nèi)資交易占比94%。其中寫(xiě)字樓交易金額約183億元，企業(yè)客戶成交寫(xiě)字樓約169億元。

在廣州和深圳的各物業(yè)類(lèi)型中，寫(xiě)字樓最受買(mǎi)家追捧，占比近79% ，交易金額中有近92%的交易由企業(yè)客戶完成。

2020年前，產(chǎn)業(yè)園交易并不活躍，2020年至2022年期間交易量和交易金額占比逐年遞增，2023年上半年成交金額占比僅次于寫(xiě)字樓，占12%。

廣州深圳的公寓和酒店交易，除去2022年，近幾年交易占比相對(duì)穩(wěn)定，2023年上半年該類(lèi)型物業(yè)占比有小幅上升，值得一提的是近期深圳的深潤(rùn)大廈長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，由國(guó)際知名的機(jī)構(gòu)投資人完成。

成都、西安

2023年上半年成都及西安合計(jì)錄得6筆大宗成交，總交易金額約35億元，占全國(guó)主要城市成交金額的4%。其中內(nèi)資交易占比100%。其中寫(xiě)字樓交易金額約14億元，企業(yè)客戶成交寫(xiě)字樓約14億元。

在成都與西安，內(nèi)資買(mǎi)家占絕對(duì)主導(dǎo)地位。寫(xiě)字樓交易金額占42%，而公寓也備受買(mǎi)家青睞，上半年的交易金額占比近五分之一。

市場(chǎng)展望

外資投資者

美元基金難以募集，除少量特殊機(jī)會(huì)基金或者專(zhuān)題基金（生命科學(xué)等）以外，增量資金非常有限
亞洲及中東主權(quán)基金是外資主要資金來(lái)源
投資方向開(kāi)始調(diào)整，寫(xiě)字樓占比不斷下降，工業(yè)和公寓類(lèi)項(xiàng)目比重上升
外資持有的項(xiàng)目會(huì)考慮加速退出

內(nèi)資投資者

險(xiǎn)資是目前最為積極的大宗項(xiàng)目投資者，拼盤(pán)出資且結(jié)構(gòu)化交易模式也越來(lái)越多
Pre-REIT基金，可以承受租賃風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)布局產(chǎn)業(yè)園和物流類(lèi)工業(yè)資產(chǎn)，但近期公募REIT的波動(dòng)帶來(lái)影響
企業(yè)客戶購(gòu)置自用辦公營(yíng)運(yùn)場(chǎng)所及地方政府的飛地經(jīng)濟(jì)是主要的寫(xiě)字樓買(mǎi)家來(lái)源

未來(lái)預(yù)測(cè)

預(yù)計(jì)未來(lái)12-18個(gè)月，資產(chǎn)價(jià)格，如寫(xiě)字樓物業(yè)，會(huì)繼續(xù)震蕩調(diào)整，內(nèi)資投資者仍會(huì)主導(dǎo)大宗市場(chǎng)，外資投資者的投資會(huì)進(jìn)一步萎縮

2023年第二季度香港大宗交易回顧

2023年第二季度香港的大宗交易量創(chuàng)19年來(lái)最低，為26.6億港元，其中辦公樓成交10.1億港元，占比38%；零售商業(yè)成交8.6億港元，占比32%；酒店及服務(wù)型公寓成交4.7億港元，占比18%；工業(yè)園成交3.2億港元，占比12%。

目前三個(gè)月的HIBOR已經(jīng)達(dá)到4.97%，為歷史相對(duì)高位。隨著利率持續(xù)上升，投資者將關(guān)注更高的資產(chǎn)投資收益率，加上買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)價(jià)格的預(yù)期差異較大，因此第二季度大宗交易數(shù)量大幅減少。但同時(shí)高力國(guó)際注意到，隨著邊境的重開(kāi)，內(nèi)地買(mǎi)家逐漸回歸市場(chǎng)，部分急售的資產(chǎn)成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。

截至2023年6月底，香港寫(xiě)字樓的整體資本價(jià)值已經(jīng)回到了2016年年中的水平。目前正是投資香港甲級(jí)辦公樓絕佳的時(shí)間窗口，推薦一個(gè)香港上環(huán)的辦公樓項(xiàng)目：

項(xiàng)目基本信息

永樂(lè)街88號(hào)項(xiàng)目位于香港上環(huán)永樂(lè)街與急庇利街交界處，占地面積約420平方米，總建筑面積約8,380平方米。該項(xiàng)目于2022年建成。建筑高度120米，共25層，層高4.7米。土地使用年限999年，商業(yè)用途。