北京2021年8月9日 /美通社/ -- “在酒店，待的時(shí)間最長的區(qū)域是哪？” -- 客房；“對于酒店而言，最核心的收益產(chǎn)品是什么？”--  客房。不同問題，相同答案，消費(fèi)需求指向盈利模式。對于傳統(tǒng)酒店行業(yè)而言，平均房價(jià)、出租率和RevPAR是投資回報(bào)率常用的衡量指標(biāo)。而今，理性且謹(jǐn)慎的投資人則直接突破業(yè)態(tài)邊界，注重物理空間的經(jīng)營效能，并用“坪效”在各個(gè)業(yè)態(tài)間進(jìn)行比對，擇優(yōu)而從之。

換言之，酒店品牌所面對的不僅是同一個(gè)賽道內(nèi)其他酒店品牌，還需要同全類別固定資產(chǎn)運(yùn)營商PK。

坪效進(jìn)場酒店困局在哪里？

坪效是商業(yè)地產(chǎn)里最重要的指標(biāo)之一，常用于衡量商場經(jīng)營狀況，它的計(jì)算公式為“坪效=營業(yè)額/建筑面積”，即每平方米產(chǎn)生的營業(yè)額，強(qiáng)調(diào)的是建筑面積的收益效率。這個(gè)概念的進(jìn)入為酒店行業(yè)帶來了經(jīng)營思維的轉(zhuǎn)變，不再局限于客房的售賣，而是關(guān)注更為廣闊的空間運(yùn)營。

 從計(jì)算公式看，一個(gè)酒店品牌的坪效高低取決于兩個(gè)元素 -- 整體營業(yè)額&建筑面積，整體營業(yè)額一定時(shí)，建筑面積越小，則坪效越高；同樣的，當(dāng)建筑面積一定時(shí)，則整體營業(yè)額越大，坪效就越高。根據(jù)相關(guān)報(bào)道，酒店坪效的80%收益取決于建筑空間功能，20%來自管理服務(wù)。而建筑空間功能核心影響因素是收益面積，即酒店的建筑面積減去公共區(qū)域、辦公用房、倉儲用房、設(shè)備機(jī)房、電梯井、管道、衛(wèi)生間、游泳池、健身房、洗衣房、工服房、員工餐廳等一切不直接帶來收益的面積，約等于得房面積。這也是傳統(tǒng)酒店行業(yè)一直用RevPAR以及單房投入來考核酒店投資回報(bào)率的原因。

在房價(jià)漲幅有限，得房率普遍一致的情況下，酒店如何更好提升坪效，增強(qiáng)盈利能力？這一議題，萬達(dá)酒店及度假村提出了“無界空間”這一解決方案。

單純配套性輔助空間轉(zhuǎn)變?yōu)榫圩冃詢r(jià)值空間

通常意義上，酒店公區(qū)指的是公眾共有、共享的區(qū)域和場所，主要包括占比很大的空間，如大堂、走廊、電梯間、序廳、過廳等。在傳統(tǒng)高星級酒店打造中，為突顯酒店的檔次，多數(shù)品牌都會選擇花費(fèi)重金打造一個(gè)場景宏大和富麗堂皇的大堂。理性地從投資回報(bào)上分析，并不能為酒店帶來收益。因?yàn)闆]有消費(fèi)者會因?yàn)橐粋€(gè)大堂去入住一家酒店，而這個(gè)“大而無當(dāng)”的大堂除了承擔(dān)門面的接待功能外，也不能發(fā)揮其他作用。酒旅行業(yè)將之稱為“單純配套性輔助空間”。

而今，這個(gè)情況正在改變，各個(gè)酒店都在想法設(shè)法將大堂利用起來，并將之作為坪效提升的突破口。比如喆啡酒店，將咖啡館文化與酒店相結(jié)合，通過營造“住在咖啡館”充滿社交體驗(yàn)和格調(diào)的沉浸式體驗(yàn)氛圍，為消費(fèi)者創(chuàng)造“啡凡”旅途；還有酒店選擇在大堂融入各種活動，比如這段時(shí)間在酒店圈掀起討論的跨界劇本殺便是其中一種，通過在酒店融入年輕人喜歡的活動，進(jìn)行引流。還有藝術(shù)主題酒店將公區(qū)直接變身藝術(shù)展覽區(qū)域，在凸顯酒店調(diào)性的同時(shí)，增加收益……

萬達(dá)酒店及度假村構(gòu)思出的解決方案則是“無界空間”，將單純配套輔助空間轉(zhuǎn)變?yōu)榫圩冃詢r(jià)值空間，通過設(shè)計(jì)、產(chǎn)品疊加、功能取舍以及創(chuàng)意營銷等重新定義酒店大堂，并進(jìn)一步擴(kuò)大它的外延。

以寧波萬達(dá)美華酒店為例，“無界空間”由火車站臺形態(tài)的京東京造展陳區(qū)域以及24小時(shí)復(fù)合咖啡空間WanVita Cafe & Lounge 組合而成，中間銜接的是數(shù)百種變幻模式的地面燈帶仿若“時(shí)光穿梭道”。整體設(shè)計(jì)上，借助萬達(dá)設(shè)計(jì)研究院的一體化優(yōu)勢，從一眾酒店大堂中脫穎而出，給到消費(fèi)者深刻印象；功能設(shè)置上，WanVita綜合服務(wù)島臺不僅具備酒店前臺和禮賓部的基礎(chǔ)功能，而且能出售咖啡、輕食、酒水和小食等。

對比傳統(tǒng)酒店大堂，這是一次原有空間揉碎后的重塑，兼具藝術(shù)美學(xué)與功能性。這個(gè)解決方案所帶來的是傳統(tǒng)酒店公區(qū)屬性的巨變，從單一的入住辦理空間轉(zhuǎn)變?yōu)榧酃δ堋⒄故?、社交、體驗(yàn)、收益等為一體的聚合性價(jià)值空間，成為酒店創(chuàng)收窗口之一。

助力值滿分無界空間坪效提升顯著

這個(gè)被重新演繹的空間創(chuàng)收效益幾何？以巨型M齒輪裝置為核心，哥特工業(yè)風(fēng)和蒸汽朋克相融合的“無界空間”因其在功能上的可塑性已經(jīng)成為藝術(shù)展、高科技產(chǎn)品發(fā)布會、沉浸式沙龍、時(shí)裝秀場、新聞發(fā)布會、私人晚宴等活動的場地優(yōu)質(zhì)選擇之一。截止目前，無界空間已經(jīng)承辦了“G-TALK靈感宴遇”暨吉博力精英設(shè)計(jì)師助推計(jì)劃系列活動、華為VIP私享會、美學(xué)生活家的私人答謝晚宴、哈雷摩托精神展……活動無界、場景無界、消費(fèi)無界，各種各樣美好的事情正在這個(gè)空間發(fā)生。

活動承辦為無界空間創(chuàng)造了兩重收益，一個(gè)是顯性的現(xiàn)金收益；一個(gè)是隱性的品宣效應(yīng)。在現(xiàn)金收益模塊，空間租賃上，能獲得5000元/場或10000元/天的場地租賃費(fèi)用；餐飲收益上，能獲得咖啡、甜點(diǎn)等餐飲收益。

WanVita綜合服務(wù)島臺上的咖啡、輕食、酒水和小食也成為這些活動中場茶歇的主要來源。據(jù)介紹，寧波萬達(dá)美華酒店WanVita的銷售額平均高達(dá)5萬元/月。

在隱性的品宣效應(yīng)上，不論是對于來參與活動的人，還是活動宣傳過程中觸達(dá)的人，這個(gè)酒店都獲得了宣傳，并借力獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格、精美的小食占領(lǐng)消費(fèi)者的心智。

可見，無界空間為寧波萬達(dá)美華酒店完美解決了傳統(tǒng)酒店大堂空間利用率低、消費(fèi)場景單一、坪效低等問題。與此同時(shí)，WanVita綜合服務(wù)島臺也在人力成本支出層面提升了人效，因?yàn)樗鼊?chuàng)新性的將傳統(tǒng)酒店前臺、禮賓服務(wù)整合擴(kuò)展成了交互共享的服務(wù)導(dǎo)臺。而對于消費(fèi)者而言，在此體驗(yàn)到的不再是疏離感，而是能輕易融入，并在其中舒展自如，收獲另一種生活方式。

綜上，寧波萬達(dá)美華酒店創(chuàng)新打造的無界空間為酒店帶來了三重價(jià)值：第一個(gè)是不斷深化消費(fèi)者對于萬達(dá)美華品牌的認(rèn)知。在這里不僅能獲得美好的旅居體驗(yàn)，還能獲得多元化消費(fèi)場景的體驗(yàn)，并形成口碑效應(yīng)，為酒店引流；第二個(gè)是共享空間，增強(qiáng)盈利能力。餐飲以及活動場地租賃等能為酒店帶來營收紅利；第三個(gè)是共享人工，顯著提升人效。幫助酒店有效有質(zhì)的節(jié)省成本，縮短投資回報(bào)周期。

而寧波萬達(dá)美華酒店對于酒店大堂的改造只是“無界空間”的一種形態(tài)。據(jù)悉，經(jīng)過這個(gè)酒店的有效實(shí)驗(yàn)以及良好的市場反饋，日前開業(yè)的無錫中心萬達(dá)頤華酒店也對酒店大堂做出了革新，引入階梯活動區(qū)和半開放式多功能會議室，進(jìn)一步探索和創(chuàng)新實(shí)踐充分挖掘酒店大堂的更多價(jià)值。

融合程度將決定未來發(fā)展的廣度及深度

在酒店大堂做文章，萬達(dá)酒店及度假村并不是第一個(gè)，早在2018年，很多酒店品牌已經(jīng)在酒店大堂做嘗試，先是不斷加入各種社交性內(nèi)容，而后引進(jìn)新零售……不論是酒店品牌自身還是跨界而來的品牌，都想將毫無收益還降低了酒店空間創(chuàng)收能力的酒店大堂變成增收利器，但收效甚微。為什么萬達(dá)酒店及度假村的無界空間能獲得良好收益？這主要有三方面的原因：

一個(gè)是外部消費(fèi)市場的進(jìn)化以及消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變。近年來，消費(fèi)不斷升級、年輕消費(fèi)群體逐漸成為主流，大家的生活方式已經(jīng)發(fā)展改變，愿意從客房里/家里走出來，到酒店公區(qū)，找到更多志同道合的人，享受生活的美好。相應(yīng)的，作為生活方式“演化”的載體，酒店空間需要為消費(fèi)者創(chuàng)造好的內(nèi)容，并在其記憶中烙下記憶強(qiáng)點(diǎn)。正如新酒店P(guān)ublic New York Hotel的創(chuàng)始人、精品酒店之父Ian Schrager所說，“大堂可以給人們提供一系列的共享服務(wù)，保持它的競爭優(yōu)勢和獨(dú)特性對我們而言是一個(gè)挑戰(zhàn)，但也是能與Airbnb和未來可能出現(xiàn)的其他競爭酒店相抗衡的唯一途徑，因?yàn)樗麄儫o法在這一空間為人們提供豐富多樣的娛樂活動。”

二是大堂內(nèi)容打造更貼合生活。酒店大堂要真正實(shí)現(xiàn)價(jià)值很重要的一點(diǎn)就是為消費(fèi)者提供一個(gè)呆在這里的理由。較之以前單純的只是在公區(qū)放一個(gè)桌游，放幾本書，放一個(gè)新零售貨柜……對于消費(fèi)客群來說并沒有吸引力，而是應(yīng)該根據(jù)真實(shí)的需求去設(shè)置，比如靈活的共享辦公區(qū)、社交氛圍濃厚的咖啡館、能舉辦讀書分享活動的閱讀室、兒童娛樂區(qū)……讓酒店產(chǎn)品更加豐富、立體、多元，成為住客及周邊社群消費(fèi)者的駐留場所。這些內(nèi)容的加入，直接打開了酒店業(yè)態(tài)的邊界，使酒店住宿與家居體驗(yàn)深度結(jié)合，有效激活公共空間的體驗(yàn)，提升價(jià)值。

三是萬達(dá)設(shè)計(jì)研究院的大力支持。酒店空間功能的設(shè)計(jì)好壞是創(chuàng)造收益的客觀條件，傳統(tǒng)高星級酒店大堂的凈高在6-12米左右，很多設(shè)計(jì)師把大堂設(shè)計(jì)的豪華氣派，但往往會占用過多建筑空間，產(chǎn)生浪費(fèi)。而萬達(dá)設(shè)計(jì)研究院以投資回報(bào)率為出發(fā)點(diǎn)，并通過一體化管控的方式為投資人降本增效。而在無界空間解決方案上，則不斷進(jìn)行更新迭代。

據(jù)悉，無錫萬達(dá)頤華酒店在寧波萬達(dá)美華酒店的基礎(chǔ)上，對“無界空間”進(jìn)行了新的嘗試：WanVita 綜合服務(wù)中心被設(shè)置在共享空間的中央，一側(cè)是開放式臺階，并配有皮墊、可移動臺桌和插座，不僅滿足客人多樣的休憩需求，同時(shí)也能承接各類小型宣講類活動，大大增加了大堂空間功能的互動性和可塑性；另一側(cè)與樊登讀書聯(lián)袂打造的閱讀空間，從圖書館中獲得設(shè)計(jì)靈感，高低錯(cuò)落的書架，營造出靜謐的閱讀氛圍；精選的各類椅具，為不同需求的客人，提供了不同的體感選項(xiàng)。

“萬達(dá)頤華不同于經(jīng)典系列的高端酒店，希望能把無錫萬達(dá)頤華酒店打造成為周邊社區(qū)的一個(gè)睦鄰中心，通過創(chuàng)造音樂、讀書、咖啡等娛樂社交空間，為人們營造出興趣相投的社交環(huán)境，引導(dǎo)住店客人走出房間，能有更多的機(jī)會接觸到底的生活方式和地方文化。”萬達(dá)酒店及度假村副總裁陳勐超表示。

“突破邊界，新的世界就在眼前。”傳統(tǒng)的酒店商業(yè)模式已然不能帶來坪效的提升，而打破常規(guī)思維，超越酒店的屬性去看待自身的價(jià)值潛力，重塑酒店空間，讓其更具商業(yè)空間的聚合力，傳遞更多元化生活方式的酒店品牌將在后面的競爭中擁有制高點(diǎn)。在這個(gè)層面上，萬達(dá)酒店及度假村的“無界空間”已成功打樣，期待未來更多的“無界空間”新模式。而對于“酒店坪效提升”這個(gè)大問題而言，無界空間也只是其中的一種解決方案，不同的品牌基因、不同的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，甚至于不同的賽道，都將找到自己的坪效密碼。

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