上海2021年6月10日 /美通社/ -- 6月9日，由易居·克而瑞舉辦的第五屆地新引力峰會在上海召開。旭輝瓴寓憑借過往一年在租賃住房行業(yè)扎實(shí)穩(wěn)健的發(fā)展表現(xiàn)以及優(yōu)秀的客戶口碑，斬獲“2020-2021行業(yè)年度實(shí)力標(biāo)桿獎”。

峰會上，旭輝瓴寓CEO張愛華作為行業(yè)代表開啟下半場“聚力煥新”篇章，從資管角度與在座參會者分享了新環(huán)境下租賃企業(yè)的煥新之路。

張愛華首先就租賃市場的現(xiàn)有矛盾展開。隨著一二線城市購房難度不斷提升，大部分未滿足購房條件的人只能選擇租房生活。對于租房矛盾，除了個別企業(yè)經(jīng)營不善導(dǎo)致，更多反映在人民日益增長的美好生活需求與租賃市場不平衡、不充分的發(fā)展之間。包括了超長通勤距離以及租賃產(chǎn)品供給形態(tài)單一等問題。租客時?？紤]的是如何在基礎(chǔ)生活與美好生活之間取舍，而租賃企業(yè)則需要思索如何維持初心與盈利之間的平衡。

需求催生潛力，供應(yīng)奠定基底。近年來，“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租售并舉”的行業(yè)頂層設(shè)計(jì)方向從未改變。在政府部門有序的扶持與監(jiān)管之下，租賃市場正逐步邁向市場化、機(jī)構(gòu)化、證券化。

同時伴隨租賃觀念的轉(zhuǎn)變，越來越多年輕人接受租房解決居住。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出下降，但居住消費(fèi)支出依然有所上升，足見國民居住消費(fèi)升級、居住條件改善、租房意愿均有所增強(qiáng)；而在供給端，匹配品質(zhì)化、多元化需求的租賃社區(qū)產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生，更低的生活成本，更完善的生活配套，滿足客群更長期的穩(wěn)定居住。

單解決需求與供應(yīng)的矛盾還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，可持續(xù)健康的發(fā)展才是租賃行業(yè)的長久之計(jì)。張愛華認(rèn)為，形成高質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)并具備流動性，租賃住房市場或?qū)⒊蔀椴粍赢a(chǎn)資管的下一輪機(jī)遇?？v觀過去十多年中國不動產(chǎn)資產(chǎn)管理的演變，不難發(fā)現(xiàn)大類資產(chǎn)啟動和爆發(fā)的條件，包括堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)、專業(yè)的資管人、政策扶持以及金融助推。以物流和數(shù)據(jù)資產(chǎn)為例，爆發(fā)點(diǎn)均是依賴于不動產(chǎn)信托基金REITs的助力。

而資產(chǎn)管理真正考驗(yàn)的是企業(yè)在拿到同等資產(chǎn)情況下，做好運(yùn)營以及形成金融產(chǎn)品的能力。張愛華指出，能夠形成高于期望的回報(bào)率且穩(wěn)定性夠強(qiáng)，投資人才會放心選擇。她認(rèn)為，如果將形成資產(chǎn)的能力分為三個階段看，投資階段、產(chǎn)品階段和運(yùn)營階段。投資階段基本決定了項(xiàng)目70%的成功，產(chǎn)品從頂層設(shè)計(jì)到落地則占因素的20%，最后10%是運(yùn)營。

投資階段的判斷，一點(diǎn)偏差都有可能導(dǎo)致資產(chǎn)價值判斷的重大失誤，尤其是資產(chǎn)投入類的決策判斷。要做到精準(zhǔn)決策，必須用技術(shù)驅(qū)動。張愛華介紹道，瓴寓早在成立之初就堅(jiān)定不移地打造自有數(shù)字化系統(tǒng)，以支撐從投拓到運(yùn)營的各個環(huán)節(jié)。其中公司自開發(fā)的投資決策系統(tǒng)，可實(shí)時監(jiān)控市場供需情況，覆蓋主流市場房源達(dá)到千萬間級別，總數(shù)據(jù)量上億，結(jié)合自研的人工智能算法，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定價。

在產(chǎn)品端，瓴寓通過系統(tǒng)采集超過百個維度的產(chǎn)品信息和用戶行為信息，利用數(shù)字化技術(shù)對空間產(chǎn)品進(jìn)行建模和分析，用人工智能技術(shù)對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的各個維度進(jìn)行定性和定量的分析，從用戶使用場景和習(xí)慣出發(fā)，給出產(chǎn)品坪效提升的優(yōu)化方向。比如用戶高頻使用的產(chǎn)品，追求完美呈現(xiàn)；中頻使用的產(chǎn)品，提倡分時共享；低頻使用的則鏈接第三方服務(wù)解決。

而在運(yùn)營端，瓴寓有收益管理系統(tǒng)、銷售和運(yùn)營管理系統(tǒng)支撐日常工作。系統(tǒng)可以根據(jù)人口流動、區(qū)域競品、季節(jié)性和周期性因素結(jié)合自身的產(chǎn)品特性，分析和預(yù)測不同價格條件下的銷售情況，實(shí)現(xiàn)價格和出租率之間的動態(tài)均衡，達(dá)到最優(yōu)的收益管控。同時，自研網(wǎng)關(guān)平臺支持智能門鎖、智能水電表、安防監(jiān)控等智能設(shè)備的接入和遠(yuǎn)程管理，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營全過程和客戶服務(wù)全流程線上化高效管理。瓴寓認(rèn)為，在數(shù)字化水平的不斷提升下，未來運(yùn)營人員做得更多的事情，應(yīng)該是建立與客戶之間的情感鏈接。

“數(shù)據(jù)是有時間護(hù)城河的，每個環(huán)節(jié)做到極致，疊加在一起自然而然就與其他人拉開了差距?！睆垚廴A強(qiáng)調(diào)，旭輝瓴寓始終定位自己是一個長鏈條的整合者，希望成為具有開發(fā)能力的資產(chǎn)管理人及基金管理人。這類復(fù)合型角色是目前市場上所稀缺的，不僅要求涵蓋“投融建管退”的全業(yè)務(wù)線能力，還能深諳金融助推資產(chǎn)賦能的邏輯，幫助行業(yè)探索更好的商業(yè)模式，鏈條越長形成的壁壘也越高。

以浦江華僑城柚米社區(qū)為例，張愛華解析了旭輝瓴寓對長鏈條整合者的思考和實(shí)踐。作為瓴寓旗下第一個集居住、生活、商業(yè)配套于一體的“住房租賃社區(qū)”產(chǎn)品，自去年8月一期開業(yè)到今年二期投入市場，均價3360元/月，項(xiàng)目整體出租率超95%。華僑城柚米社區(qū)的成功不僅是住房租賃社區(qū)模型的成功，更是瓴寓對于資產(chǎn)項(xiàng)目的又一次行之有效的管理。

在分享最后張愛華說到，作為行業(yè)參與主體，解決好社會責(zé)任和商業(yè)價值這對矛盾才能真正實(shí)現(xiàn)行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。一方面從產(chǎn)品定位上要切實(shí)匹配客群能負(fù)擔(dān)的價格和功能需求，另外一方面具備全鏈條的資產(chǎn)管理能力，確保在投融建管退每一個環(huán)節(jié)有解決方案。而底層需要科技賦能實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)決策、精細(xì)化運(yùn)營助力資產(chǎn)價值最大化，這才是未來REITs底層資產(chǎn)管理人的價值所在。