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深圳2020年4月10日 /美通社/ -- 2020年伊始，突如其來的新冠疫情打亂了社會生產(chǎn)與人們生活的節(jié)奏，也給原本就深陷困境的寫字樓租賃市場帶來沉重一擊。資金實(shí)力較為雄厚的地產(chǎn)商尚能以減租或免租，在熱搜榜上占據(jù)一席之地，但更多的企業(yè)租戶與寫字樓業(yè)主只能圍繞著租金，展開更殘酷于以往的“零和博弈”。
從數(shù)據(jù)上看，據(jù)58同城與安居客聯(lián)合發(fā)布的《寫字樓調(diào)研報(bào)告》顯示，2019年第三季度，北京、上海、深圳三城優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率分別為13.8%、12.5%和21.2%，同比上浮3.2%、2.4%、1.8%。
空置率居高不下，加上疫情對企業(yè)經(jīng)營活動和社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的不確定性，讓寫字樓市場的“存量去化”之路充滿了未知。正所謂挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，一些新興的空間定制服務(wù)商如蜜蜂科技BEEPLUS，通過高端空間打造運(yùn)營、一站式服務(wù)和多維度的價(jià)值賦能，切入存量空間這一龐大市場，并迅速成為市場上難以忽視的新興力量。
市場低迷供應(yīng)不減 存量去化還看“差異化”
自2015年起，寫字樓市場就難以離開“存量去化”這個(gè)主題詞。盡管隨著民營資本和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)活力的不斷提升，大量新注冊企業(yè)帶旺了辦公空間的需求，但從整體市場格局而言，靈活辦公空間反而成為了需求的主流。
對于高端甲級寫字樓而言，競爭的壓力更多來自于“內(nèi)部”。隨著企業(yè)對成本投入的謹(jǐn)慎，真正“優(yōu)質(zhì)”的高端辦公空間自然更加受到企業(yè)的青睞。然而現(xiàn)實(shí)情況卻是，大量品質(zhì)趨同、形象單一的寫字樓項(xiàng)目近年來“扎堆”入市，市場同質(zhì)化趨勢愈發(fā)明顯。
存量增加、品質(zhì)趨同、需求低迷，帶來的直接后果便是寫字樓租金的回調(diào)，投資收益明顯下降。據(jù)中國指數(shù)研究院報(bào)告，截至去年三季度末，北上廣深四城的甲級寫字樓，月租金均值分別為每平米389元、310元、178元、和233元，同比增幅為2.5%、-1.6%、1.1%、-3.7%，一線城市租金整體承壓。
多年之前，包括房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)、行業(yè)專家及媒體評論就反復(fù)強(qiáng)調(diào)了寫字樓項(xiàng)目“差異化”的重要性。隨著TMT、互聯(lián)網(wǎng)、科技創(chuàng)新企業(yè)的大量崛起，以及千禧一代進(jìn)入就業(yè)市場，企業(yè)租戶對辦公空間差異化的需求已不僅僅停留在表面。更加人性化、更具設(shè)計(jì)感和功能性的辦公空間已成為新時(shí)代下企業(yè)競相“追求”的優(yōu)質(zhì)空間資源，而具備以上特質(zhì)的寫字樓項(xiàng)目不僅鮮有“存量去化”的困擾，甚至在租金水平高于市場水準(zhǔn)的情況下，依然是“一位難求”。
深圳寶安區(qū)的瑞思&BEEPLUS聯(lián)合辦公項(xiàng)目正是一個(gè)典型的案例。該空間位于寶安玖悅雅軒商業(yè)裙樓3-5層，毗鄰寶安中心商務(wù)區(qū)，與前海自貿(mào)區(qū)相隔咫尺，是BEEPLUS與大型綜合地產(chǎn)集團(tuán)瑞思集團(tuán)共同打造的高端聯(lián)合辦公空間項(xiàng)目。
該項(xiàng)目由BEEPLUS負(fù)責(zé)整體設(shè)計(jì)、建設(shè)及運(yùn)營，區(qū)別于傳統(tǒng)的辦公項(xiàng)目，該項(xiàng)目在整體設(shè)計(jì)和空間打造上做了創(chuàng)新突破，最大的亮點(diǎn)在于BEEPLUS設(shè)計(jì)院采用了全新的“外景內(nèi)移”設(shè)計(jì)理念增強(qiáng)空間體驗(yàn)感，將美式小鎮(zhèn)如Bee Store歐美集市、Bee Park雙層滑梯和Central Street中央大街等街道外景移至室內(nèi)空間當(dāng)中；在工作區(qū)域的設(shè)計(jì)上，通過透明的弧形玻璃打破傳統(tǒng)空間的界面設(shè)計(jì)，在保留私密性的同時(shí)增強(qiáng)社交互動。開放商務(wù)辦公區(qū)域與獨(dú)立商務(wù)辦公間的設(shè)置，可滿足1人到百人不同規(guī)模企業(yè)的商務(wù)工作需求，空間同時(shí)配套了五星級酒店的行政運(yùn)營管理服務(wù)，入駐企業(yè)可實(shí)現(xiàn)拎包入住，最大程度地實(shí)現(xiàn)人景交互融合，以高顏值、強(qiáng)互動及優(yōu)服務(wù)為辦公人群帶來獨(dú)特的社交生活氛圍，激發(fā)靈感，提升效率。
項(xiàng)目首期3樓辦公空間投入使用后很快被預(yù)定一空。對比周邊同等級辦公空間項(xiàng)目，瑞思&BEEPLUS空間的平均租金水平雖略高，但依然市場反響熱烈。這在行業(yè)去化緩慢、投資回報(bào)下降的背景下，更凸顯出優(yōu)質(zhì)辦公空間所難以替代的價(jià)值。
多維度價(jià)值賦能 讓辦公空間扮演“產(chǎn)業(yè)載體”角色
以深圳為例，在需求量趨于萎縮的背景下，僅去年三季度，就有四個(gè)分別位于福田和前海片區(qū)的甲級寫字樓項(xiàng)目竣工入市，推動存量達(dá)到725萬平方米的規(guī)模。而在2020年，深圳或還將建成超過120萬平方米的甲級寫字樓項(xiàng)目，存量去化形勢不容樂觀。
盡管突如其來的疫情，讓重壓之下的寫字樓市場頗有“雪上加霜”之感，但同樣有分析指出，加速重構(gòu)的市場格局或?qū)⒑芸祜@現(xiàn)出新的增長機(jī)遇。中國指數(shù)研究院在報(bào)告中指出，此次疫情預(yù)計(jì)將促使更多的寫字樓業(yè)主和企業(yè)租戶加大對辦公場所環(huán)境、物業(yè)管理、靈活辦公等方面的關(guān)注和投入，這將進(jìn)一步推動寫字樓市場提質(zhì)增效的進(jìn)程。
寫字樓的“提質(zhì)增效”，除了在設(shè)計(jì)方面的“別出心裁”之外，同樣關(guān)系到空間的功能性、科技含量以及對入駐企業(yè)的價(jià)值提升，這對于辦公空間的精細(xì)化運(yùn)營以及“價(jià)值賦能”的能力提出了很高的要求。
去年以來，BEEPLUS與東方富海、北京挑戰(zhàn)者資本、上海鷗翎投資以及珠海大橫琴等多家知名投資機(jī)構(gòu)打造的產(chǎn)業(yè)孵化器、加速器及地產(chǎn)集團(tuán)合作，打造了多個(gè)高端辦公空間項(xiàng)目。這些項(xiàng)目在提供“辦公空間”功能的同時(shí)，還扮演了“產(chǎn)業(yè)載體”的角色。
以BEEPLUS為東方富海打造的OFC+@BEEPLUS實(shí)體加速器項(xiàng)目為例，BEEPLUS發(fā)揮在空間設(shè)計(jì)、打造、后期運(yùn)營管理、會員增值服務(wù)和招商等方面的優(yōu)勢，結(jié)合東方富海的資源優(yōu)勢，為大灣區(qū)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供從辦公空間服務(wù)到“天使投資+資本加速+開放平臺”的全方位企業(yè)服務(wù)。該空間除了作為東方富?？偛哭k公空間之外，同時(shí)還作為企業(yè)孵化“實(shí)體加速器”，引入了多家快速成長的初創(chuàng)階段公司和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)。通過BEEPLUS打造的空間平臺，這些優(yōu)質(zhì)的企業(yè)能夠近距離接觸業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)方與投資機(jī)構(gòu)，極大拓寬了發(fā)展的道路。
BEEPLUS副總裁李發(fā)旺介紹，BEEPLUS打造的自有辦公空間及聯(lián)動地產(chǎn)集團(tuán)、投資機(jī)構(gòu)打造的辦公空間項(xiàng)目，已為所在地城市集聚社會資本200億，集聚世界五百強(qiáng)企業(yè)（含分支機(jī)構(gòu)）15家，集聚獨(dú)角獸及上市公司（含分支機(jī)構(gòu)）18家，集聚戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)（含分支機(jī)構(gòu)）320家，集聚高層次人才2000余人，貢獻(xiàn)知識產(chǎn)權(quán)申請量超過3500份，空間產(chǎn)出的地均GDP超過所在地地均GDP3.1倍，為空間所在地城市的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)做出了重要貢獻(xiàn)。
此外，BEEPLUS已啟動辦公空間的智慧化升級，今年3月中旬上線了“BEEPLUS WORK”辦公空間小程序，面向BEEPLUS辦公空間用戶提供全方位、一體化智能辦公體驗(yàn)，也標(biāo)志著BEEPLUS面向企業(yè)提供全價(jià)值鏈的智能化辦公服務(wù)，實(shí)現(xiàn)從商辦的地產(chǎn)服務(wù)屬性向服務(wù)先導(dǎo)的平臺屬性的轉(zhuǎn)變，同時(shí)進(jìn)一步提升空間的價(jià)值。
同時(shí)，BEEPLUS通過大中企業(yè)定制及樓宇托管為地產(chǎn)項(xiàng)目提供空間定制服務(wù)時(shí)，還配備了行業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)的智能硬件系統(tǒng)。從前期設(shè)計(jì)時(shí)配套的智能門禁、智能打印系統(tǒng)、可升降桌椅、不間歇高速網(wǎng)絡(luò)聯(lián)通，到后期管理時(shí)企業(yè)級會議電話系統(tǒng)、會議室投屏分享，空間定制服務(wù)讓樓宇空間邁向智能化發(fā)展，為辦公載體提升管理效率及工作效率。
中國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公義聯(lián)合會主席胡景暉近日在一場行業(yè)分享會上提出，寫字樓如果繼續(xù)沿用以往的空間打造運(yùn)營和租售模式，經(jīng)營將會越來越困難，“要進(jìn)行大轉(zhuǎn)型才能解決問題”。而除了改變使用功能尋找出路之外，調(diào)整辦公空間的功能定位、優(yōu)化經(jīng)營模式、提升對入駐企業(yè)的價(jià)值賦能，將成為未來寫字樓市場不可或缺的競爭力。以BEEPLUS為代表的新一代空間打造運(yùn)營商正在用顛覆式的辦公空間項(xiàng)目和多維度的價(jià)值賦能，引領(lǐng)高端辦公空間定制市場的“風(fēng)向”，這或許也將成為深陷空置困境的寫字樓市場“脫困”的一個(gè)重要方向。
