- 戴俊凱，目前是景榮基金旗下不動產(chǎn)板塊 -- 景城置業(yè)的總裁

上海2018年2月14日電 /美通社/ -- 景榮基金旗下不動產(chǎn)板塊 | 景城置業(yè)的總裁戴俊凱認(rèn)為，進(jìn)入2018年，在一線甚至二線城市，房地產(chǎn)已經(jīng)步入存量時(shí)代，建造開發(fā)已不是行業(yè)發(fā)展主題，而如何做好管理運(yùn)營、提升物業(yè)價(jià)值才是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向。

打造景榮基金品牌

景城置業(yè)作為景榮基金旗下不動產(chǎn)板塊，以凱德集團(tuán)、黑石集團(tuán)為行業(yè)標(biāo)桿。景城置業(yè)總裁戴俊凱認(rèn)為，貫穿“融資、投資、管理、退出”地產(chǎn)金融全產(chǎn)業(yè)鏈的房地產(chǎn)金融服務(wù)商將主導(dǎo)未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

戴俊凱介紹說：“景榮基金一開始以不動產(chǎn)夾層基金起家，主要跟大的國企開發(fā)商合作，包括金地集團(tuán)、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、中航地產(chǎn)等國有一線開發(fā)商。我們作為配資方，提供融資方案，擔(dān)任財(cái)務(wù)投資人的角色；而開發(fā)建設(shè)由開發(fā)商主導(dǎo)?！?/p>

作為國內(nèi)先行的幾支房地產(chǎn)私募基金之一，景榮基金在不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資管理規(guī)模累計(jì)已經(jīng)超過300 億元。截至2017 年一季度，景榮基金已經(jīng)完成對18 個(gè)不動產(chǎn)項(xiàng)目的投資與并購，覆蓋中國大陸地區(qū)及美國曼哈頓等境外地區(qū)，累計(jì)開發(fā)的總面積超過350 萬平方米。

在不動產(chǎn)領(lǐng)域，景榮基金不再是單純的被動的財(cái)務(wù)投資人，同時(shí)也擔(dān)任著主動的項(xiàng)目管理人的角色。例如，由景榮基金投資的美國舊金山的兩個(gè)寫字樓項(xiàng)目，均由景榮基金自主管理；景榮基金也主導(dǎo)了曼哈頓一個(gè)公寓項(xiàng)目的開發(fā)。

戴俊凱表示：“為了更好地?fù)?dān)任主動項(xiàng)目管理人的角色，我們建立了專業(yè)團(tuán)隊(duì)。在投資管理方面，涉及大宗物業(yè)、寫字樓、社區(qū)商業(yè)并購甚至開發(fā)；在運(yùn)營方面，針對社區(qū)商業(yè)、長租公寓的運(yùn)營管理，我們不僅自建團(tuán)隊(duì)，而且與行業(yè)翹楚合資、合作?！?/span>

轉(zhuǎn)型主動管理人角色

戴俊凱介紹說：“隨勢而動，在不動產(chǎn)方面，除了做好財(cái)務(wù)投資人角色外，我們也做主動管理?！?nbsp;

一方面，目前全國的樓市調(diào)控政策全面升級，除了限購、限貸、限售外，在土地拍賣環(huán)節(jié)，要求開發(fā)商自持物業(yè)比例很高，基本達(dá)到50%以上。在這種背景下，很多開發(fā)商，包括房地產(chǎn)基金公司都面臨著轉(zhuǎn)型，都要培養(yǎng)自己的主動管理能力。因?yàn)槭亲猿治飿I(yè)，只有培養(yǎng)好管理能力，才能提升自持物業(yè)價(jià)值，才能賺到更多收益。

另一方面，北京、上海、深圳等一線城市，都在鼓勵長租公寓，鼓勵商務(wù)辦公室發(fā)展，而長租公寓、商務(wù)辦公室這些都是自持物業(yè)，都要求持有方有較強(qiáng)的管理能力。開發(fā)商、房地產(chǎn)私募基金均面臨著轉(zhuǎn)型。

戴俊凱說：“為了適應(yīng)形勢的發(fā)展，為了更好地向主動管理方向邁進(jìn)，在不動產(chǎn)方面，我們以新加坡凱德集團(tuán)為標(biāo)桿，致力于打造成一個(gè)集融資、投資、管理、退出四環(huán)節(jié)于一體的產(chǎn)業(yè)鏈，既有開發(fā)建設(shè)，又有運(yùn)營管理，并可以通過REITs 退出。在早期開發(fā)的時(shí)候，出一部分自有資金，然后再募集一部分資金，在運(yùn)營一段時(shí)候后再通過股權(quán)渠道退出。我們正按照這四個(gè)環(huán)節(jié)做布局?！?/p>

戴俊凱表示：“基于對未來市場的判斷，考慮到項(xiàng)目本身，不管是住宅還是商業(yè)業(yè)態(tài)，我們對拿地比較謹(jǐn)慎，會將更多的精力放在城市更新改造、存量物業(yè)提升上，尤其是一線城市、一點(diǎn)五線城市，因?yàn)檫@些城市的長租公寓、寫字樓、社區(qū)商業(yè)等業(yè)態(tài)的更新改造市場是非常巨大的。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，美國曼哈頓地區(qū)近幾十年都是存量物業(yè)進(jìn)行不斷地更新改造。按照建筑密度來算，上海還有很大的更新改造空間，這個(gè)方向比傳統(tǒng)的拿地更符合發(fā)展趨勢。”

城市更新，存量物業(yè)的升級改造，老廠房、舊寫字樓、老式商業(yè)、公寓、酒店都有可能，目的是把現(xiàn)有的存量資產(chǎn)盤活更新，這就會嚴(yán)格考量基金管理方的管理能力、運(yùn)營能力和退出能力。

而對房地產(chǎn)私募基金來說，在拿下某個(gè)項(xiàng)目后，通過升級改造后，日常運(yùn)營仍靠租金產(chǎn)生收益，但最終還是要考慮退出問題。房地產(chǎn)私募基金通常設(shè)有時(shí)間年限，作為封閉型基金，時(shí)限一般三到十年，到期后必須要退出。

戴俊凱認(rèn)為，基金到期后，有沒有退出渠道，能否實(shí)現(xiàn)成功退出，更是考量一家基金公司的整體操盤能力。

中國REITs 大有可為

在國外，房地產(chǎn)基金退出通常通過REITs 實(shí)現(xiàn)。REITs 是一種通過發(fā)行股份或受益憑證的方式來匯集特定多數(shù)投資人的資金，由專門的托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，并委托專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)投資經(jīng)營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

戴俊凱表示：“能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以做資產(chǎn)證券化，都能做成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，甚至到交易所掛牌，供各類機(jī)構(gòu)持有、交易。目前，不管是稅務(wù)規(guī)則，還是工商條例方面都還沒完善，國內(nèi)只能做出類REITs 產(chǎn)品，但這些產(chǎn)品依然屬于債券型，未來的大方向肯定是股權(quán)REITs。” 

在國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐漸走向高位，行業(yè)由增量轉(zhuǎn)為存量市場，市場堆積的風(fēng)險(xiǎn)正逐漸顯現(xiàn)。REITs 的推出有其必要性和急迫性，能緩解信貸風(fēng)險(xiǎn)，降低房地產(chǎn)企業(yè)杠桿，改變和提升房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式，此外也有利于社會資產(chǎn)配置多元化，防止房價(jià)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大。

戴俊凱說：“目前，在北京、上海、深圳這些一線城市，大宗物業(yè)交易是非常活躍的，很多大型公司愿意購買物業(yè)，作為公司總部，也有是看好未來資產(chǎn)保值升值的。但像上海這樣的一線城市，資產(chǎn)貴，租金收益率比較低，資本化率僅為3%- 4%，很難做成好的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。但在二三線城市，大宗物業(yè)交易量就比較少，資產(chǎn)較便宜，租金收益比就較高，反而市場上做成資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品比較多?！?nbsp;

在一線城市，基金投資的方向還是瞄向城市更新改造的項(xiàng)目，尋找具有潛力的物業(yè)，通過升級改造、運(yùn)營管理，提升物業(yè)價(jià)值，提高租金收益。這樣不管是自有資金，還是基金模式，最后就能更好地證券化處理，更順利地退出。

戴俊凱說：“我們已與多個(gè)寫字樓、社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目深入洽談。同時(shí)，我們組建了多個(gè)團(tuán)隊(duì)，一個(gè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)發(fā)起資產(chǎn)管理計(jì)劃，主要考慮項(xiàng)目的定位、設(shè)計(jì)和退出；另一個(gè)團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)運(yùn)營管理，包括招商、物業(yè)管理，甚至包括建筑設(shè)計(jì)、工程改造方面?？傊?，景榮基金貫穿于房地產(chǎn)金融的融資、投資、管理、退出的整個(gè)鏈條，立志做一家優(yōu)秀的全國性地產(chǎn)金融服務(wù)商?！?/p>