上海2016年6月27日電 /美通社/ -- 6月23日、24日，由中國(guó)資產(chǎn)證券化論壇主辦、戴德梁行協(xié)辦的“2016中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化合作發(fā)展峰會(huì)”在上海成功舉辦。
曾經(jīng)高歌猛進(jìn)十余年的房地產(chǎn)行業(yè)近年來整體步入下行趨勢(shì)，去庫(kù)存壓力越來越大，開發(fā)商表內(nèi)存量物業(yè)和持有性物業(yè)快速積累。通過金融創(chuàng)新優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低資金成本、盤活存量資源，成為房地產(chǎn)行業(yè)需要解決的迫切問題。
房地產(chǎn)證券化產(chǎn)業(yè)鏈約300余名專家學(xué)者、監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)和從業(yè)人員參加此次峰會(huì)。眾多演講嘉賓就房地產(chǎn)證券化的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)、開發(fā)商的產(chǎn)融結(jié)合與結(jié)構(gòu)升級(jí)戰(zhàn)略、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化交易模式等發(fā)表了精彩演講；就私募 REITs、CMBS、現(xiàn)行市場(chǎng)上參與者和潛在需求分析、如何孕育多層次的投資人市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化法律風(fēng)險(xiǎn)管理等一系列核心技術(shù)問題進(jìn)行了深層次的探討；同時(shí)還就國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的多個(gè)成功案例創(chuàng)新進(jìn)行了分享。
資產(chǎn)證券化正在塑造房地產(chǎn)企業(yè)新的商業(yè)模式
傳統(tǒng)的開發(fā)和銷售型房地產(chǎn)企業(yè)是以銷售的高周轉(zhuǎn)、高毛利和高杠桿來支撐一個(gè)很高的 ROE，從而實(shí)現(xiàn)行業(yè)爆發(fā)性增長(zhǎng)。通過傳統(tǒng)的融資方式來提供擴(kuò)張或建設(shè)的資金，另一方面通過銷售的高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回流，兩相結(jié)合之后形成利潤(rùn)機(jī)制。資產(chǎn)證券化的出現(xiàn)會(huì)改變傳統(tǒng)的商業(yè)模型，成為未來商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要方向。
上海證券交易所債券業(yè)務(wù)部高級(jí)經(jīng)理賀銳驍透露，上交所資產(chǎn)證券化當(dāng)中，房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)品規(guī)模排在第三位。
中國(guó)資產(chǎn)證券化論壇房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化委員會(huì)聯(lián)席主席，高和資本執(zhí)行合伙人周以升認(rèn)為，這種傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模型有兩點(diǎn)可以優(yōu)化，這也是資產(chǎn)證券化的融入對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的意義：一是依靠資產(chǎn)增值和結(jié)構(gòu)化評(píng)級(jí)獲得高評(píng)級(jí)，同時(shí)通過流動(dòng)性來獲得流動(dòng)性溢價(jià)，優(yōu)化企業(yè)的融資成本和資本結(jié)構(gòu)；二是權(quán)益類的證券化發(fā)展，以私募 REITs 和 REITs 為代表的可以盤活開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表，盤活其資產(chǎn)空間。
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券發(fā)展仍然面臨很多問題
近年來，我國(guó)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)發(fā)展突飛猛進(jìn)，然而房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化規(guī)模仍然較小。
中國(guó)資產(chǎn)證券化論壇理事，天風(fēng)藍(lán)馨投資管理有限公司總經(jīng)理黃長(zhǎng)清認(rèn)為，除了政策之外，制約房地產(chǎn)證券化發(fā)展還有以下幾個(gè)問題：第一、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)問題；第二、與銀行貸款的競(jìng)爭(zhēng)問題；第三、出表問題；第四、稅收問題。
業(yè)界期待真正的REITs和CMBS產(chǎn)品落地
目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)證券化市場(chǎng)的融資工具大概有三個(gè)品種：私募 REITs、租金收益權(quán)的證券化和經(jīng)營(yíng)型物業(yè)抵押貸款 CMBS。在美國(guó)，商業(yè)物業(yè)的融資市場(chǎng)是商業(yè)貸款、CMBS 和 REITs 三分天下。REITs 包括權(quán)益類和抵押型，共有1萬億美元規(guī)模；CMBS 有8000億規(guī)模。而國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，商業(yè)銀行貸款占70%以上規(guī)模。非標(biāo)、銀行表外及私募 REITs 等占少數(shù)。中國(guó)的資產(chǎn)證券化雖然有很多創(chuàng)新，但與成熟市場(chǎng)相比還有巨大空間。
第一太平戴維斯估價(jià)部董事甘啟善表示，REITs 的發(fā)展有利于整個(gè)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，能夠使房地產(chǎn)市場(chǎng)形成平衡的局面。盤活資金、降低融資成本，從房企角度、開發(fā)商角度是比較迫切的。提高運(yùn)營(yíng)者的效應(yīng)、提高投資者回報(bào)。通過管理不斷地提升價(jià)值，這個(gè)回報(bào)才會(huì)提高，也會(huì)讓 REITs 可以重新進(jìn)行更多的收購(gòu)，開發(fā)壯大規(guī)模，提供長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。
戴德梁行估價(jià)及顧問部大中華區(qū)高級(jí)董事，中國(guó)區(qū)總經(jīng)理陳家輝認(rèn)為，去年全球有790支上市的 REITs，美國(guó)是全球第一，新加坡、香港、澳大利亞雖然發(fā)展歷史比較短但也處于快速發(fā)展中，房地產(chǎn)信托投資基金是一個(gè)大方向，相信很快國(guó)內(nèi)市場(chǎng)就會(huì)迎來發(fā)展的春天。
清華大學(xué)國(guó)家金融研究院研究員，中國(guó)資產(chǎn)證券化論壇執(zhí)行秘書長(zhǎng)郭杰群在國(guó)內(nèi)外商業(yè)房地產(chǎn)抵押擔(dān)保證券 CMBS 發(fā)展現(xiàn)狀及案例分享中表示，REITs 受阻于監(jiān)管法規(guī)和稅收政策，期待突破性的變化尚需時(shí)日。
此外，峰會(huì)還組織了多場(chǎng)小組討論，中國(guó)資產(chǎn)證券化論壇執(zhí)委會(huì)主席、中倫律師事務(wù)所合伙人劉柏榮，中國(guó)資產(chǎn)證券化論壇執(zhí)委會(huì)委員、德勤證券化主管合伙人陶?qǐng)?jiān)等多位嘉賓就國(guó)內(nèi)地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)案例的創(chuàng)新分享、開發(fā)商的產(chǎn)融結(jié)合與結(jié)構(gòu)升級(jí)戰(zhàn)略、國(guó)內(nèi)外 REITs 市場(chǎng)的比較、現(xiàn)行市場(chǎng)上參與者和潛在需求分析等話題進(jìn)行了深入的探討。中國(guó)資產(chǎn)證券化論壇（CSF）將陸續(xù)整理并發(fā)布參加峰會(huì)的各位嘉賓精彩演講及小組討論內(nèi)容，以供業(yè)界學(xué)習(xí)、探討。
總體來看，商業(yè)地產(chǎn)證券化方興未艾，雖然仍有很多問題需要解決、有很多挑戰(zhàn)需要克服，但這正是時(shí)代賦予國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)及證券化領(lǐng)域從業(yè)人員的機(jī)遇，使得我們有機(jī)會(huì)見證及親歷一個(gè)新領(lǐng)域從零開始的成長(zhǎng)、能投身于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型和金融深化發(fā)展的浪潮中。
