上海2014年9月18日電 /美通社/ -- 萊坊發(fā)布《商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢及成功要素研究報告》，報告研究了商業(yè)綜合體市場的發(fā)展現(xiàn)狀和開發(fā)過程中可能遇到的問題，并進一步探討了商業(yè)綜合體發(fā)展的成功要素。

上海商業(yè)綜合體

商業(yè)綜合體是指以現(xiàn)代服務業(yè)為主導，包含兩種或兩種以上非住宅功能（商業(yè)、辦公、酒店、酒店式公寓、展覽、會議、文娛和交通）的多功能復合型商業(yè)中心。商業(yè)綜合體是商業(yè)地產發(fā)展的永恒主題，它突破了過去城市建筑單一功能的局限，且提高了土地資源的利用效率。

國內商業(yè)綜合體市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 

• 從目前開發(fā)情況看，全國綜合體開發(fā)面積存量巨大，2014年上半年全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積超過3.0億平方米。至2015年，這一數(shù)字將達到3.6億平方米，2016年以后則突破至4.3億平方米。
• 2014年國內主要城市綜合體個數(shù)達885個，較2013年增長24.47%；2015年主要城市的綜合體數(shù)量將突破1,000個；至2018年，商業(yè)綜合體的年供應量將維持在1,200個左右。
• 1.5線 城市（介于一線和二線城市之間的城市）綜合體規(guī)模發(fā)展勢頭最為迅猛。根據萊坊的統(tǒng)計，至2015年，商業(yè)綜合體存量面積在2000萬平方米以上的城市有四個，其中三個屬于1.5線城市。

商業(yè)綜合體開發(fā)是否過剩？

• 大部分城市存在過量開發(fā)的風險，它們集中分布在1.5線和二線城市中經濟發(fā)展較好的城市。
• 二、三線城市商業(yè)綜合體在短期內出現(xiàn)集中供應，供需失衡使商業(yè)開發(fā)運營日趨艱難。
• 國內開發(fā)商較為激進，二、三線城市布局十分廣泛，擴張速度十分迅猛。萊坊預計，未來三至五年間，國內大型開發(fā)企業(yè)仍將開發(fā)超過100個綜合體項目。

商業(yè)綜合體發(fā)展的成功要素

選址、業(yè)態(tài)組合及營運策略已成為商業(yè)綜合體開發(fā)的三大關鍵問題，同時也是商業(yè)綜合體開發(fā)的成功之匙。

• 選址是綜合性項目開發(fā)過程中的第一步，也是決定該項目成敗的重要一環(huán)，因此選擇區(qū)位時一定要統(tǒng)籌規(guī)劃。萊坊董事及上海研究及咨詢部主管楊悅晨認為：“盡管中央商務區(qū)的風險較小，但選址時考慮到第三產業(yè)發(fā)展的需要，亦可選擇農村或者工業(yè)城市進行開發(fā)。”
• 綜合開發(fā)區(qū)的成功與否仍取決于各個業(yè)態(tài)的組合，目前的城市商業(yè)綜合體包括四大核心業(yè)態(tài)：寫字樓、購物中心、酒店以及酒店式公寓。其中寫字樓、購物中心及酒店三者的業(yè)態(tài)協(xié)同性最優(yōu)，是商業(yè)綜合體開發(fā)較普遍的組合。從開發(fā)商的角度而言，項目選址、風險偏好以及項目體量大小等考量因素會成為決定商業(yè)綜合體開發(fā)業(yè)態(tài)組合的關鍵。
• 在開發(fā)過程中，不少開發(fā)商面臨項目營運策略的選擇。萊坊建議，一般情況下，若非資金處于緊缺狀態(tài)，開發(fā)商可將綜合體項目保留只租不售作為公司長期的投資。

萊坊中國區(qū)董事，綜合項目顧問及代理服務部主管孫俊安認為：“綜合體開發(fā)，從資金沉淀能力、選址、設計規(guī)劃、招商營運等各個環(huán)節(jié)都對開發(fā)商的綜合營運能力要求非常高。簡單復制應用住宅開發(fā)經驗和理念，將伴隨很多的失誤與挑戰(zhàn)。因此，開發(fā)商應及時轉換觀念，盡快完成從住宅開發(fā)模式向商業(yè)開發(fā)模式的思路轉化。”

作為全球領先的房地產顧問，萊坊的綜合項目顧問及代理服務團隊能為客戶提供一站式服務，范圍涵蓋前期的土地規(guī)劃咨詢、項目發(fā)展顧問、設計優(yōu)化，以及后期的租售代理和資產運作等。這個獨特的服務平臺能為客戶提供先進的解決方案，不斷超越客戶期望。

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