上期關(guān)于商辦樓市場(chǎng)的探討，部分業(yè)內(nèi)人士有不同意見(jiàn)，遂以公開(kāi)場(chǎng)合與私下溝通的方式進(jìn)行意見(jiàn)交換，個(gè)人認(rèn)為是相當(dāng)好的事，雖然最終很有可能是各說(shuō)各話、各自陳述觀點(diǎn)，誰(shuí)也沒(méi)有改變誰(shuí)的判斷，至少是值得鼓勵(lì)的思想碰撞。

中國(guó)商辦樓市場(chǎng)仍處培育期

在互動(dòng)交流的過(guò)程中，其中有幾個(gè)問(wèn)題我印象比較深刻，特將之提供出來(lái)，并表達(dá)我的觀點(diǎn)，以就教于讀者與諸先進(jìn)。

問(wèn)題一：對(duì)比美國(guó)拉斯維加斯或法國(guó)里昂動(dòng)輒破千萬(wàn)平方米的辦公樓總量，中國(guó)商辦樓市場(chǎng)空間仍大，根本不必?fù)?dān)心產(chǎn)量過(guò)剩。

但我并不這么看，必須要知道的是，拉斯維加斯早已從純粹的國(guó)際知名賭場(chǎng)群，蛻變成為舉世聞名的國(guó)際重量級(jí)會(huì)展中心，當(dāng)?shù)卦萍瘉?lái)自世界各地的關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)商人；而里昂則位于歐洲心臟位置，是法國(guó)的第二大城市（僅次于巴黎），辦公室的供需當(dāng)然旺盛，但放眼全中國(guó)，現(xiàn)狀具備類似條件的，一線城市就算全部上榜，也只有四個(gè)。換言之，中國(guó)的絕大多數(shù)城市與拉斯維加斯或里昂，因差距太大而不具可比性。

地產(chǎn)大鱷在打一場(chǎng)沒(méi)把握的仗

問(wèn)題二：大量知名房企都蜂擁進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，難道他們會(huì)去打沒(méi)把握的仗嗎？

這看起來(lái)的確令人困惑，善于精算的各大房企如：萬(wàn)科、保利、金地等怎么可能會(huì)不知道，商辦樓市場(chǎng)快速地趨于飽和，甚至“樓滿為患”，關(guān)鍵是有沒(méi)有別的選擇。住宅正飽受限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售之苦，加上地方政府批地更多的向包括寫(xiě)字樓在內(nèi)之商業(yè)用地靠攏，別說(shuō)是大型房企了，一般中小型開(kāi)發(fā)商除了硬著頭皮拿商業(yè)用地之外，還能怎么辦呢（黯然退出房地產(chǎn)行業(yè)者另當(dāng)別論）？非但如此，大多數(shù)地產(chǎn)大鱷還得硬著頭皮，自信滿滿、信誓旦旦地對(duì)外宣稱：年底業(yè)績(jī)與獲利，商業(yè)地產(chǎn)要占到3成，真不知他們的依據(jù)為何？

有地鐵利好，但需時(shí)日發(fā)酵

問(wèn)題三：愈來(lái)多的城市在興建地鐵，這對(duì)他們的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該說(shuō)有很大的促進(jìn)作用吧？

確實(shí)如此，尤其中央基于拉動(dòng)投資、刺激消費(fèi)的需要，對(duì)申請(qǐng)興建地鐵的審核規(guī)定，由原來(lái)的400萬(wàn)人口以上之中大型城市，放寬至200萬(wàn)人口之中型城市，顯示未來(lái)中國(guó)將出現(xiàn)大量地鐵城市，而其所帶來(lái)的改變，是交通可及區(qū)域的大幅延伸——這不只適用在居住，對(duì)商辦市場(chǎng)也有重大之革命性意義，此亦為辦公樓如雨后春筍、遍地開(kāi)花的關(guān)鍵要素，但值得注意的是，地鐵沿線所穿越的，若非已經(jīng)成熟的都市核心區(qū)，便是原本不適人居的偏郊地帶，透過(guò)地鐵的串連，確實(shí)使土地可利用價(jià)值大幅提升。惟住宅通常可因土地條件的優(yōu)越，具有“身份識(shí)別平臺(tái)”的特殊意思，在預(yù)售階段便相當(dāng)有機(jī)會(huì)取得好的銷售成績(jī)，而商辦則因?yàn)槭鞘褂眯再|(zhì)單純的經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)，往往需要待完工啟用后，才真正具有實(shí)用價(jià)值，除非該城市投資、投機(jī)買(mǎi)氣仍重，透過(guò)“溢出效應(yīng)”使部分購(gòu)買(mǎi)力轉(zhuǎn)移，但目前來(lái)看，這樣的時(shí)機(jī)已經(jīng)過(guò)去。

商辦樓市場(chǎng)仍有坎坷路

更何況，多數(shù)城市的地鐵建設(shè)，要么在規(guī)劃中，要么在中央審批中，要么正在動(dòng)工興建，距真正的投入運(yùn)營(yíng)尚需相當(dāng)時(shí)日（有的長(zhǎng)達(dá)5年以上），且地鐵欲形成具一定規(guī)模的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，需俟其環(huán)形線完成之后，才能效益最大化，這幾乎已成不可撼動(dòng)的地鐵運(yùn)營(yíng)之“定律”。而在此之前，地鐵充其量只是“塞人不塞車”的交通運(yùn)輸工具罷了。

凡此種種，均顯示商辦樓市場(chǎng)的前景雖然看好，但在包括“地鐵經(jīng)濟(jì)”等效應(yīng)有待發(fā)酵的情況下，商辦樓市場(chǎng)還有一段坎坷路要走，看來(lái)已是“命中注定”。