《理財(cái)周刊》：

一種網(wǎng)上免費(fèi)二手房評(píng)估系統(tǒng)，讓賣家能比較方便地對(duì)自己的房屋進(jìn)行估價(jià)。但由于網(wǎng)上估價(jià)系統(tǒng)的參數(shù)設(shè)置不一致，因此評(píng)估結(jié)果往往存在巨大差異。所以理性的做法是以網(wǎng)上評(píng)估結(jié)果為參考，通過(guò)自己的細(xì)致調(diào)查并結(jié)合專業(yè)人士的建議來(lái)進(jìn)行定價(jià)。

賣房估價(jià)有學(xué)問(wèn)

賣房時(shí)如何才能做到賣出一個(gè)合適的價(jià)錢，合理定價(jià)尤其是關(guān)鍵。

原本家住上海閔行區(qū)劉先生準(zhǔn)備換購(gòu)到楊浦區(qū)，一來(lái)小孩上學(xué)、放學(xué)有人接送，二來(lái)有機(jī)會(huì)進(jìn)入名校。劉先生需要先把自己的房子賣掉，然后再買房。為了賣個(gè)好價(jià)錢，劉先生參照小區(qū)內(nèi)其他房源的掛牌價(jià)之后，要求中介以255萬(wàn)元掛牌。讓劉先生感到有些意外的是，三個(gè)多月過(guò)去了，一個(gè)看房電話也沒(méi)有接到。但他必須在今年9月份之前在楊浦區(qū)買到學(xué)區(qū)房，否則很有可能面臨小孩無(wú)法順利就讀的尷尬情形。在征求中介意見(jiàn)，并通過(guò)自己對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致考察之后，他了解到，同類房源目前掛牌價(jià)在245萬(wàn)元左右，他最初確定的掛牌價(jià)顯然過(guò)高。于是他重新確定了一個(gè)掛牌價(jià)，結(jié)果很快就來(lái)了人看房。

劉先生前后兩次不同的遭遇告訴我們，合理定價(jià)對(duì)賣房有著非常重要的影響。對(duì)房屋進(jìn)行合理定價(jià)，在很大程度上決定房產(chǎn)能否成功售出。顯而易見(jiàn)的是，如果要價(jià)過(guò)高，購(gòu)房者通常會(huì)“用腳投票”，此類房源不受待見(jiàn)自然不難讓人理解。

除了遭受購(gòu)房者“白眼”之外，中介通常也會(huì)對(duì)這類房源進(jìn)行“冷處理”。“如果賣家不顧行情而漫天要價(jià)，即使我們大力向客戶推薦，但很難得到買家的積極回應(yīng)，等于做無(wú)用功。因此我們只能把這類房源‘晾’在一邊。”這位人士如是說(shuō)。

做到合理定價(jià)，還能規(guī)避違約責(zé)任。有業(yè)內(nèi)人士表示，在此之前，有不少“跳價(jià)”行為是因?yàn)閽炫浦岸▋r(jià)低于市場(chǎng)水平造成的。而在收取定金之后方知定價(jià)過(guò)低而要求加價(jià)導(dǎo)致交易無(wú)法繼續(xù)時(shí)，面臨承擔(dān)“退一賠一”的違約責(zé)任。目前，有買家主動(dòng)提高定金標(biāo)準(zhǔn)，如果在這種情況下反悔，則需要賠付更多的違約金。

網(wǎng)上估價(jià)系統(tǒng)不靠譜？

為了滿足賣房需要，一種網(wǎng)上免費(fèi)估價(jià)系統(tǒng)應(yīng)運(yùn)而生。但其能否幫助賣家真正實(shí)現(xiàn)合理定價(jià)呢？

據(jù)了解，網(wǎng)上評(píng)估一般要求賣家輸入房型、樓層、裝修、朝向、房齡、區(qū)域內(nèi)交通配套、景觀等，同時(shí)還會(huì)根據(jù)其他因素進(jìn)行精準(zhǔn)評(píng)估，比如裝修花費(fèi)情況、通風(fēng)采光、噪音影響、建筑類型等。網(wǎng)上評(píng)估系統(tǒng)無(wú)一不自認(rèn)為是“完全根據(jù)客觀的數(shù)據(jù)和科學(xué)的理論算法，不存在任何人為主觀因素”。同時(shí)，還有網(wǎng)上估價(jià)系統(tǒng)會(huì)提供同一小區(qū)內(nèi)其他房源的掛牌價(jià)，供賣家對(duì)比并進(jìn)行微調(diào)。

那么，網(wǎng)上估價(jià)系統(tǒng)到底有多大應(yīng)用性？記者選取自己所熟知的一套面積為66平方米的小兩房進(jìn)行測(cè)試。在某網(wǎng)站上，記者按照要求填完相應(yīng)信息之后，該網(wǎng)站給出了148.25萬(wàn)元的報(bào)價(jià)。而在另外一家網(wǎng)站上，填上相同的信息之后，該網(wǎng)站給出的“初評(píng)結(jié)果”是135萬(wàn)元，兩者相差達(dá)13.25萬(wàn)元。相同房源，在不同的評(píng)估系統(tǒng)中，居然得出了不同的結(jié)果。之所以會(huì)出現(xiàn)這種情形，有業(yè)內(nèi)人士分析指出，這是因?yàn)槊糠N系統(tǒng)參照的標(biāo)準(zhǔn)并不一致。鑒于這種情況的存在，網(wǎng)上免費(fèi)估價(jià)系統(tǒng)其實(shí)也無(wú)法做到準(zhǔn)確估價(jià)。還有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，為了能夠讓賣家以稍低的價(jià)格掛牌，不排除有個(gè)別中介公司的估價(jià)系統(tǒng)還會(huì)故意“做”低價(jià)格。

此外，記者還了解到，目前有些專業(yè)類網(wǎng)站推出“網(wǎng)上在線評(píng)估”活動(dòng)，根據(jù)網(wǎng)友提供的房屋資料，由專家顧問(wèn)團(tuán)給出建議。但記者發(fā)現(xiàn)，專家顧問(wèn)團(tuán)成員均來(lái)自房產(chǎn)中介，部分人看起來(lái)非常年輕，估計(jì)從業(yè)時(shí)間也不會(huì)很長(zhǎng)，因此他們給出的建議，到底有多大的參考價(jià)值，不得而知。

自行估價(jià)“三步走”

如何才能做到合理定價(jià)呢？

專家建議“三步走”。我愛(ài)我家華東區(qū)域市場(chǎng)總監(jiān)俞靜表示，可以采用網(wǎng)上評(píng)估和實(shí)地探訪相結(jié)合的辦法，同時(shí)輔以求助資深人士等手段，就可以做到合理定價(jià)。

首先是借助網(wǎng)絡(luò)的力量。俞靜表示，網(wǎng)上估價(jià)系統(tǒng)雖然無(wú)法給出百分之百準(zhǔn)確的市場(chǎng)價(jià)，但是借助該系統(tǒng)，賣家可以了解自己的房產(chǎn)處于什么樣的價(jià)格區(qū)間。記者查閱某網(wǎng)站房?jī)r(jià)評(píng)估頻道發(fā)現(xiàn)，只要錄入基本的房屋信息，如建筑年代、樓層、朝向、房型、面積等，該系統(tǒng)便會(huì)提供評(píng)估單價(jià)和評(píng)估總價(jià)兩個(gè)信息。

其次是在大量走訪的基礎(chǔ)上，采用比較法來(lái)確定房屋價(jià)格。在走訪過(guò)程中，需要了解的信息包括以下幾個(gè)方面：房屋所在樓盤的均價(jià)，以及同一樓盤內(nèi)部類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)；周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)等。

最后是咨詢專業(yè)人士。一般情況下，專業(yè)人士一直處于市場(chǎng)最前端，他們對(duì)房?jī)r(jià)水平、價(jià)格走勢(shì)都比較了解，所以向?qū)I(yè)人士求助，也算一個(gè)不錯(cuò)的辦法。不過(guò)俞靜提醒說(shuō)，行業(yè)人士對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)也存在偏差，因此給出的說(shuō)法不一定能夠完全與市場(chǎng)實(shí)際情況完全契合，所以應(yīng)該多找?guī)讉€(gè)人進(jìn)行咨詢，以便能夠得到更加貼近市場(chǎng)的說(shuō)法。

有業(yè)內(nèi)人士表示，如果有從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的朋友，那是最好不過(guò)了。因?yàn)榉慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以登錄房產(chǎn)交易中心的系統(tǒng)，獲得最新的房屋成交信息，包括實(shí)際成交價(jià)格等，而這對(duì)買賣雙方來(lái)說(shuō)，都是無(wú)法辦到的。專家建議，在獲得最新成交價(jià)格之后，可以結(jié)合前面所做的準(zhǔn)備，并根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際變化情況，來(lái)確定最終心理價(jià)位。如果房?jī)r(jià)處于上行過(guò)程，賣家可以適當(dāng)加價(jià)掛牌，但必須符合市場(chǎng)運(yùn)行情況。比如在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，加價(jià)幅度不宜過(guò)大，否則會(huì)因?yàn)橐獌r(jià)過(guò)高而耽誤售房時(shí)機(jī)。

不過(guò)賣家需要注意的是，由于在具體的房產(chǎn)交易過(guò)程中，房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)因?yàn)橘I賣雙方的需求偏好和心理而上下浮動(dòng)，所以最終的評(píng)估結(jié)果也未必就是真正的市場(chǎng)價(jià)。而我們通過(guò)相對(duì)科學(xué)評(píng)估，力求避免定價(jià)太低而吃虧，或者定價(jià)過(guò)高而無(wú)法成交的尷尬情形。

當(dāng)然，如果想要獲得更加準(zhǔn)確的定價(jià)，則只有通過(guò)具有專業(yè)資質(zhì)的房產(chǎn)評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估。但此舉會(huì)增加賣家的賣房成本，賣家不大愿意接受此類服務(wù)。一般情況下，此類服務(wù)會(huì)按照房?jī)r(jià)的千分之一來(lái)收費(fèi)，如對(duì)一套總價(jià)為300萬(wàn)元的公寓進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估費(fèi)為3000元。

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