文/石齊平
中央決策部門、國土資源部與住建部兩大中央部委近期突發(fā)緊急通知，要求堅持房地產市場調控絕不放松。
最近由于環(huán)球經(jīng)濟疲弱，中國經(jīng)濟增長有所放緩，中央在貨幣政策上有所微調，分別調降了存款準備金率與利率。但此一動作，立即被市場解讀為放松樓市調控，于是北京、廣州等指標城市紛紛再度出現(xiàn)地王，各地樓價也明顯出現(xiàn)反彈。70個大中城市房價指數(shù)顯示，6月一手樓價按月反彈城市有25個，較5月增3倍；進入7月，樓市更趨火熱，部分城市新盤開盤價已超過調控前水平。與此同時，部分地方政府也一再挑戰(zhàn)中央底線，個別地方政府擅自取消限價、限購等嚴令。這樣的形勢發(fā)展，使中央政府不得不再重申調控樓市的堅定立場。
自從兩年前，中央政府決定調控樓市以來，類似的博弈戲碼一再重演，博弈三方——中央政府、地方政府及開發(fā)商，相互斗智、斗力、斗耐心、斗決心，坦白講，斗得都相當辛苦。中央政府為了經(jīng)濟全局及社會和諧穩(wěn)定，不能容許樓價飆漲，所以堅決調控；地方政府為了地方財政及地方經(jīng)濟發(fā)展，不愿見到樓市沉悶，因此動輒伺機挑戰(zhàn)中央調控底線，卻又一再被中央喝停；開發(fā)商更是利益攸關，存續(xù)所系，因此只要一見中央在政策上略見松動，即混水摸魚，大肆炒作。迄目前為止，三角博弈還是一個僵持的局面。
三方持續(xù)僵持，沒有贏家；但三方的僵持如果打破，比如樓價再度飆漲，逼得中央出重手打壓，最終又可能成為三輸之局。中國樓市發(fā)展的困局究竟該如何面對？有沒有出路？是該到了從歷史發(fā)展，以及政策面、制度面，進行全盤宏觀再思考的時候了。
從歷史發(fā)展的角度看，中國已歷經(jīng)了兩次重大的房改。第一次是1998年，是一次幅度極大、根本性的房改。在這之前，中國的房地產業(yè)是100%的計劃經(jīng)濟與公有體制，1998年的房改進行了徹底的扭轉，把計劃轉變?yōu)槭袌觯@樣的改革，大方向肯定是正確的，問題出在100%——不能將100%都交給市場。
就中國房地產市場的供需結構來看，1949年人口約4.5億，30年后增長為8億，但此一期間，房屋供給幾乎沒有任何增長；又過20年，1998年，中國人口增為12億，房屋供給雖有增加，但比例上遠低于人口之增長。換言之，在1998年的前50年，人口由4.5億增為12億，房屋卻只有少量增加，意味著中國房屋需求已蓄積了50年的巨大能量，在這樣的形勢下，1998年的房改，將整個產業(yè)一下子100%交給了市場，其結果可想而知。
1998年房改的經(jīng)驗，讓決策部門了解了對一個發(fā)展中國家而言，政府在房地產市場中是不能缺位的。新加坡的組屋政策及中國香港的公屋政策說明了政府在房地產業(yè)中不可或缺的角色。于是，2010年推出的5年3600萬套的保障房政策即可視為是中國房改政策的重大修正，也可視之為是第二次房改。
保障房政策的推出確立了政府在房地產業(yè)中的角色，這是正確的，但也必須看到，一則保障房的興建需要時間，二則房地產市場在體制上的缺陷仍然存在，再加上救市政策釋放過多貨幣的效應，對當前樓價都起到推波助瀾的作用。所以中央政府在堅決調控樓價的同時，很有必要針對相關的體制與政策進行全盤的改革，包括：
（1）為地方政府建立健全的地方稅制，使地方政府有穩(wěn)定的稅收，從根本上根除地方政府搞土地財政的誘因；
（2）通過政策引導，強化誘因，將開發(fā)商引入保障房的建設計劃；
（3）通過交易稅、房產稅、增值稅的課征，對房屋的投機買賣加以有效抑制。
這三部分內容，可視為是中國的第三次房改，或可讓中國的樓市發(fā)展走出困局。