面對(duì)商業(yè)空間運(yùn)營(yíng)的重重困難，如何為酒店、公寓、辦公三大產(chǎn)業(yè)鏈接上下游資源，打造商業(yè)空間創(chuàng)新生態(tài)圈，已經(jīng)成為各個(gè)品牌關(guān)注的焦點(diǎn)。與此同時(shí)，存量市場(chǎng)促成物業(yè)高能組合運(yùn)營(yíng)，也讓酒店、公寓、辦公成為了投資新風(fēng)口。

10月17日，邁點(diǎn)空間流量經(jīng)濟(jì)高峰論壇（合能·上海站）于上海元一希爾頓酒店隆重召開(kāi)。本屆峰會(huì)將匯聚服務(wù)商、品牌方與資本方等多方精英人士，聚焦存量物業(yè)市場(chǎng)，共同探尋區(qū)域發(fā)展新機(jī)遇，拓展空間新資源，提升品牌價(jià)值，助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

本屆空間流量經(jīng)濟(jì)高峰論壇，將以“合能”為主題，2個(gè)權(quán)威報(bào)告，7大運(yùn)營(yíng)案例分享，2場(chǎng)大咖圓桌對(duì)話(huà)，1次超級(jí)創(chuàng)新秀，聚焦江浙滬存量物業(yè)市場(chǎng)，探討運(yùn)營(yíng)之道，切實(shí)解決商業(yè)空間資產(chǎn)變現(xiàn)、坪效提升、成本節(jié)約等具體運(yùn)營(yíng)難題。 

圖1：活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)圖1

本屆盛典定向邀約150+旅游住宿業(yè)品牌代表，80+公寓辦公品牌，50+地產(chǎn)及投資機(jī)構(gòu)，15+學(xué)術(shù)代理和課題專(zhuān)家，150+總經(jīng)理及以上職位企業(yè)高管，共同參與和見(jiàn)證此次盛會(huì)。

不論市場(chǎng)短期熱點(diǎn)如何切換，數(shù)據(jù)一定是指引方向的硬核力量。大數(shù)據(jù)分析不僅使企業(yè)能夠跟隨瞬息萬(wàn)變的潮流而不斷更新，而且還具有預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的能力。

邁點(diǎn)品牌指數(shù)MBI（旅游住宿也品牌部分）自2009年以來(lái)，花費(fèi)十年時(shí)間一直在做的事情，通過(guò)對(duì)6000+酒店搜索指數(shù)、輿情指數(shù)、運(yùn)營(yíng)指數(shù)、媒體指數(shù)4個(gè)維度數(shù)據(jù)的不間斷監(jiān)控，實(shí)時(shí)了解消費(fèi)者動(dòng)態(tài)的調(diào)整、個(gè)體投資人的變化、品牌競(jìng)爭(zhēng)力的綜合分析。在這背后，MBI引入了客群轉(zhuǎn)化漏斗模型，以及三大權(quán)威數(shù)據(jù)后盾：品牌中國(guó)戰(zhàn)略規(guī)劃院、邁點(diǎn)研究院、指數(shù)獨(dú)立顧問(wèn)委員會(huì)，分別構(gòu)建了戰(zhàn)略勢(shì)能、研發(fā)動(dòng)能、創(chuàng)新機(jī)能。最終以國(guó)家行業(yè)藍(lán)皮書(shū)、住宿業(yè)大數(shù)據(jù)、品牌白皮書(shū)、市場(chǎng)研究咨詢(xún)、指數(shù)體系搭建等成果與行業(yè)人士共享MBI研究成果。

                       圖2：邁點(diǎn)網(wǎng)副總裁丁曉宇

邁點(diǎn)網(wǎng)副總裁丁曉宇發(fā)布了《2019H1旅游住宿業(yè)品牌發(fā)展報(bào)告》，與參會(huì)嘉賓共同分享MBI大數(shù)據(jù)研究成果，共同明晰旅游大住宿產(chǎn)業(yè)脈絡(luò)。

不同類(lèi)型酒店在2019年上半年的運(yùn)營(yíng)情況，丁曉宇用了6個(gè)字來(lái)形容高端酒店市場(chǎng)，“分化效應(yīng)明顯”。從開(kāi)業(yè)數(shù)量來(lái)說(shuō)，2019年，上半年高端酒店品牌國(guó)內(nèi)同比2018年增速放緩。與此同時(shí)，還呈現(xiàn)出明顯的分化效應(yīng)，營(yíng)收不佳與推陳出新齊飛，管理不善與聚勢(shì)效應(yīng)共現(xiàn)。

有的品牌在過(guò)去只是單純依靠投資單一要素實(shí)現(xiàn)獲利，但現(xiàn)實(shí)是，那樣的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。整個(gè)產(chǎn)業(yè)上任何一個(gè)環(huán)節(jié)難以依靠簡(jiǎn)單維持過(guò)去十年的做法來(lái)獲利。同樣是十年的時(shí)間，也有的品牌通過(guò)理性投資、質(zhì)量趕超以及運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)實(shí)現(xiàn)了自我的多次超越。

圖3：邁點(diǎn)研究院研究總監(jiān)郭德

邁點(diǎn)研究院研究總監(jiān)郭德榮發(fā)布了《2019年上半年長(zhǎng)租公寓品牌發(fā)展報(bào)告》，用數(shù)據(jù)把脈未來(lái)長(zhǎng)租公寓的方向。

輕重結(jié)合是未來(lái)非常重要的發(fā)展模式。同時(shí)2B、2G兩個(gè)產(chǎn)品一定是未來(lái)長(zhǎng)租公寓的主打盈利點(diǎn)。

郭德榮表示，長(zhǎng)租公寓這個(gè)產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期來(lái)講還是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，雖然過(guò)程當(dāng)中會(huì)有一些坎坷，但是只要政策層面還在推動(dòng)，只要消費(fèi)客群會(huì)有源源不斷升級(jí)的需求出來(lái)，只要商業(yè)地產(chǎn)還需要更持續(xù)地提高資產(chǎn)溢價(jià)，作為商業(yè)地產(chǎn)板塊非常重要的核心板塊，公寓品牌的未來(lái)，美好會(huì)繼續(xù)。

所謂合能，就是把商業(yè)空間各條產(chǎn)業(yè)鏈的能力合起來(lái)，彼此賦能，彼此給力，碰撞更多的商業(yè)可能。探討運(yùn)營(yíng)之道，切實(shí)解決商業(yè)空間資產(chǎn)變現(xiàn)、坪效提升、成本節(jié)約等具體運(yùn)營(yíng)難題，成為了當(dāng)下品牌的重要命題。

歐佩股份國(guó)內(nèi)事業(yè)部總經(jīng)理、執(zhí)行董事毛麗媛從線(xiàn)下消費(fèi)場(chǎng)景、線(xiàn)上消費(fèi)商城到線(xiàn)上線(xiàn)下重組融合這3個(gè)角度介紹了酒店新零售應(yīng)該如何在提升坪效的同時(shí)提升用戶(hù)體驗(yàn)。毛麗媛認(rèn)為新零售應(yīng)與酒店資源從彼此賦能變成彼此合能，讓酒店新零售能夠在增加坪效的同時(shí)還能提升用戶(hù)體驗(yàn)。

當(dāng)下，城市更新和存量改造已經(jīng)成為了主旋律，品宅裝飾科技合伙人、首席運(yùn)營(yíng)官宋劍秋分享了“內(nèi)裝工業(yè)化”在城市更新中的價(jià)值。內(nèi)裝工業(yè)化本質(zhì)上是用一個(gè)機(jī)械替代人工的過(guò)程，效率高、周期短、環(huán)保、節(jié)約用材、工期和人工成本，性?xún)r(jià)比較高。

人工智能時(shí)代能夠給酒店帶來(lái)什么變化？智慧酒店究竟可以增加哪些真正有實(shí)際意義價(jià)值的內(nèi)容？云跡科技商務(wù)合作高級(jí)副總裁趙永波表示，機(jī)器人并非是要將人工完全淘汰，而是要讓人工節(jié)省出時(shí)間，去做更有感情、更有溫度的事情。機(jī)器人則更有效率地完成機(jī)械化、反人類(lèi)的重復(fù)性勞動(dòng)密集型的工作。在未來(lái)，機(jī)器人讓人類(lèi)更幸福，讓服務(wù)更加高效。

“到2025年全球物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備的出貨量將達(dá)到215億臺(tái)，” 涂鴉智能智慧酒店事業(yè)部總經(jīng)理應(yīng)海平表示，這個(gè)數(shù)據(jù)意味著智能家居在實(shí)際場(chǎng)景中的運(yùn)用越來(lái)越普遍了。涂鴉智能的智慧SaaS生態(tài)系統(tǒng)，由硬件、軟件、服務(wù)商和平臺(tái)組成，打造了一系列智慧家居、智慧地產(chǎn)、智慧酒店、智慧公寓、智慧養(yǎng)老、智慧安防等智能化產(chǎn)品。

同程旅游住宿產(chǎn)業(yè)金融事業(yè)部總經(jīng)理喬烽介紹，基于新技術(shù)和新的融資模式，酒店項(xiàng)目可以脫離于原來(lái)的抵押模式，設(shè)計(jì)新產(chǎn)品新融資服務(wù)，解決融資難題。同程旅游·同驛貸的產(chǎn)品定位的正是住宿產(chǎn)業(yè)的融資服務(wù)商，著力于解決住宿行業(yè)存在的融資難題。

THE BOXX創(chuàng)始合伙人皇土土認(rèn)為：“我們需要研究消費(fèi)者，把握消費(fèi)者變化的趨勢(shì)，才有可能創(chuàng)造趨勢(shì)型的機(jī)會(huì)、趨勢(shì)型的模式。” “智”是科技，“娛”是流量，二者的結(jié)合為商業(yè)地產(chǎn)、線(xiàn)下空間帶來(lái)巨大的機(jī)遇。

宜尚PLUS品牌CEO張俊鋒表示，2019年，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)型酒店還是中端酒店，都出現(xiàn)了同質(zhì)化、消費(fèi)者忠誠(chéng)度低、復(fù)購(gòu)率低等問(wèn)題。而酒店業(yè)要解決這些問(wèn)題就必須學(xué)會(huì)和客戶(hù)達(dá)到同頻共振，也就是價(jià)值共振。宜尚PLUS的創(chuàng)始人在北歐留學(xué)期間，發(fā)現(xiàn)了北歐人享受時(shí)光、享受人生、享受生活的幸福原因。結(jié)合這個(gè)靈感，創(chuàng)始人把北歐幸福帶回了中國(guó)，把當(dāng)?shù)氐拿袼罪L(fēng)情和當(dāng)?shù)氐慕ㄖO(shè)計(jì)帶回來(lái)，創(chuàng)造了宜尚PLUS酒店。

本屆論壇，以“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng).盤(pán)活存量物業(yè)的N+1種可能”與“營(yíng)銷(xiāo)策略.爆發(fā)品牌能量的X種組合”兩個(gè)話(huà)題，邀請(qǐng)不同類(lèi)型的企業(yè)進(jìn)行了深度探討。

1.酒店及公寓資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)：盤(pán)活存量物業(yè)的N+1種可能

邁點(diǎn)網(wǎng)副總裁丁曉宇為圓桌主持人，寶龍酒店集團(tuán)總經(jīng)理夏國(guó)躍、希爾頓大中華區(qū)發(fā)展部副總裁經(jīng)緯、首旅如家酒店集團(tuán)首席發(fā)展官胡雋、維也納酒店有限公司康鉑品牌事業(yè)部總裁肖波、樂(lè)乎公寓集團(tuán)副總裁/華東區(qū)總經(jīng)理何光、城家公寓首席戰(zhàn)略官蔣衛(wèi)東，作為對(duì)話(huà)嘉賓參與本次圓桌主題分享活動(dòng)。

“在過(guò)去15年，是中國(guó)酒店相對(duì)來(lái)說(shuō)最不賺錢(qián)的15年，尤其最近10年里面酒店盈利能力非常差的，所以這些投資人應(yīng)該說(shuō)本錢(qián)還沒(méi)有回來(lái)，要進(jìn)入新一輪的改造相信除了極個(gè)別的位置非常好的、過(guò)往幾年有非常好回報(bào)的酒店，他還有能力、有力氣可以去做。但是對(duì)于一些位置稍微差一點(diǎn)或者等級(jí)不夠好的，過(guò)去15年里面酒店的一些衰退、一些老化以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力下降等等，這些都是在面臨一個(gè)新階段的問(wèn)題，這個(gè)痛點(diǎn)是巨大的痛點(diǎn)，而且也是巨大的存量。” 寶龍酒店集團(tuán)總經(jīng)理夏國(guó)躍在圓桌主題會(huì)議上說(shuō)到。

希爾頓大中華區(qū)發(fā)展部副總裁經(jīng)緯，在本次圓桌主題會(huì)議中也提到，一些老舊的物業(yè)，到了更新改造的時(shí)候，如果附載的品牌不是希爾頓，換一個(gè)其它小品牌，它就絕不會(huì)有當(dāng)下的“江湖地位”。“就是因?yàn)榻裉煳覀儝斓氖窍栴D品牌，我們用希爾頓的服務(wù)、體系、會(huì)員來(lái)服務(wù)他。” 經(jīng)緯說(shuō)道。

首旅如家酒店集團(tuán)首席發(fā)展官胡雋表示：以前我們開(kāi)個(gè)賣(mài)場(chǎng)，把賣(mài)場(chǎng)作為主業(yè)態(tài)。在今天因?yàn)樯虉?chǎng)已經(jīng)發(fā)生了巨大變化，沒(méi)有商場(chǎng)是以購(gòu)物為主，基本都是以體驗(yàn)為主。寶龍有藝術(shù)館、萬(wàn)象城有溜冰場(chǎng)等等，這樣一種休閑的業(yè)態(tài)對(duì)于新一代消費(fèi)者特別是80后、90后的父母帶孩子出來(lái)，實(shí)際上是非常好的生活方式，不只是簡(jiǎn)單的教育培訓(xùn)，大人也需要休閑。

維也納酒店有限公司康鉑品牌事業(yè)部總裁肖波表示，除此之外，運(yùn)營(yíng)方還需要有將國(guó)際品牌作出本土化調(diào)整的能力，打造最適合的方式來(lái)對(duì)應(yīng)本土消費(fèi)。比如法國(guó)品牌康鉑，在歐洲做中端酒店，進(jìn)入國(guó)內(nèi)之后做了相應(yīng)設(shè)計(jì)改變，把商業(yè)模式包括投資模型在中國(guó)進(jìn)行了重組化的落地。

如何體現(xiàn)一個(gè)體驗(yàn)場(chǎng)的魅力值，運(yùn)營(yíng)力成為關(guān)鍵。“我們要給中小投資者或者是這些分散式公寓、集中式公寓的運(yùn)營(yíng)商賦能，用樂(lè)乎這么多年積累的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)幫大家提高價(jià)值。”樂(lè)乎公寓集團(tuán)副總裁/華東區(qū)總經(jīng)理何光，在說(shuō)到運(yùn)營(yíng)力時(shí)講到。

要做到參與協(xié)同，我們除了良好的運(yùn)營(yíng)力，還需要對(duì)于物業(yè)的消化能力。比如，城家公寓首席戰(zhàn)略官蔣衛(wèi)東在圓桌中講到：“產(chǎn)品線(xiàn)豐富，對(duì)我們而言自身消化能力就增強(qiáng)強(qiáng)，同時(shí)華住也投資了一些其他業(yè)態(tài)，比如商業(yè)和聯(lián)合辦公，加上華住自己的二十多個(gè)酒店品牌，當(dāng)我們面對(duì)兩萬(wàn)三萬(wàn)這樣大體量物業(yè)的時(shí)候，我們就有很多的解決方案。”

2.新消費(fèi)群體來(lái)襲 酒店、公寓如何爆發(fā)品牌能量？

書(shū)香酒店投資管理集團(tuán)有限公司黨委書(shū)記董事長(zhǎng)、品牌創(chuàng)始人朱巍、錦江都城酒店品牌總裁虞瑜、格林酒店集團(tuán)副總裁勵(lì)虹、ZMAX和潮漫品牌主理人/CEO黃玄、微舍公寓CEO朱成通、窩趣聯(lián)合創(chuàng)始人&品牌VP楊稷、THE BOXX創(chuàng)始合伙人皇土土在邁點(diǎn)網(wǎng)資深記者徐益文主持下，針對(duì)“營(yíng)銷(xiāo)策略·爆發(fā)品牌能量的X種組合”這一話(huà)題，進(jìn)行深入探討。

書(shū)香酒店投資管理集團(tuán)有限公司黨委書(shū)記董事長(zhǎng)、品牌創(chuàng)始人朱巍表示，當(dāng)下的酒店，的確必須不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)，但書(shū)香酒店集團(tuán)想要堅(jiān)持自己的風(fēng)格，如中國(guó)式園林的環(huán)境的營(yíng)造，養(yǎng)生方式，在朱巍看來(lái)，都是是有生命力的。如何把這個(gè)品牌或者說(shuō)亮點(diǎn)做足？書(shū)香酒店集團(tuán)探索了一些內(nèi)容：環(huán)境營(yíng)造，把中國(guó)對(duì)美的理解表達(dá)清楚；創(chuàng)新利用空間，思考如何提高坪效。

錦江都城酒店品牌總裁虞瑜認(rèn)為，品牌重新定位非常重要，錦江都城旗下經(jīng)典版本酒店里原有的不為人知的故事，在重新定位以后，每個(gè)酒店的特色故事、人物、形象全部重新展示出來(lái)，對(duì)于員工或體驗(yàn)者來(lái)說(shuō)，也都有了一個(gè)深層高度的提高。商務(wù)版本酒店在在地文化的打造當(dāng)中，引入當(dāng)?shù)氐奈幕故?，打造成一個(gè)目的地酒店。

相比ZMAX和潮漫品牌，格林酒店集團(tuán)并不是那么“愛(ài)玩”。作為一家運(yùn)營(yíng)為主的公司，格林酒店集團(tuán)加盟商占比高達(dá)90%，在勵(lì)虹看來(lái)，格林品牌是一個(gè)傳承的過(guò)程，從最初的格林豪泰的1.0到現(xiàn)在的格林豪泰的3.0，在重新煥發(fā)活力，但又和別的酒店并不完全一樣。

“從品牌來(lái)說(shuō)，我一直時(shí)刻提醒自己ZMAX是品牌，而不只是酒店的商標(biāo)。”黃玄表示。在她看來(lái)，所謂的IP跨界有兩種劃分，一種就是所謂的聯(lián)合發(fā)聲，一種是真正的品牌跨界。聯(lián)合發(fā)聲是“肉體的癡纏”，互相交換數(shù)據(jù)，進(jìn)行線(xiàn)上線(xiàn)下的互相引流。品牌跨界是“靈魂的交鋒”。“我一直認(rèn)為這個(gè)世界上沒(méi)有人永遠(yuǎn)年輕，但是這個(gè)世界上永遠(yuǎn)有年輕人。”

關(guān)于如何觸達(dá)新年輕客群的心智，在微舍公寓CEO朱成通看來(lái)，一方面，可以做一些客戶(hù)的市場(chǎng)盡調(diào)，另一方面，現(xiàn)在客戶(hù)的心智和營(yíng)銷(xiāo)的手段，除了品牌不斷地投放人、培養(yǎng)人、投放廣告的同時(shí)，很多營(yíng)銷(xiāo)手段的更新，是要靠品牌自己發(fā)揮的。

窩趣聯(lián)合創(chuàng)始人&品牌VP楊稷介紹，在做具體業(yè)務(wù)之前，窩趣用了半年時(shí)間建立創(chuàng)建這個(gè)品牌和產(chǎn)品，思考年輕人關(guān)心的是什么。窩趣品牌希望賦予消費(fèi)者舒適生活和樂(lè)趣社交。

產(chǎn)品即運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)即品牌，“真正好的公司是專(zhuān)注于做產(chǎn)品的，你的產(chǎn)品在什么地方，交互能力在什么地方，”皇土土說(shuō)道，“運(yùn)營(yíng)在過(guò)程當(dāng)中其實(shí)是長(zhǎng)效的事情，千萬(wàn)不要沉醉于世界營(yíng)銷(xiāo)，世界營(yíng)銷(xiāo)其實(shí)是煙火，看起來(lái)好看，但是發(fā)揮的效應(yīng)變現(xiàn)轉(zhuǎn)化很小的。”

讓品牌了解最前沿的黑科技，讓產(chǎn)品獲悉市場(chǎng)最真實(shí)的硬需求，本次論壇獨(dú)創(chuàng)的超級(jí)創(chuàng)新秀環(huán)節(jié)，既是一場(chǎng)小規(guī)模的產(chǎn)品測(cè)評(píng)賽，也是服務(wù)端與平臺(tái)端面對(duì)面的點(diǎn)評(píng)會(huì)。

超級(jí)創(chuàng)新秀環(huán)節(jié)中，浙江想能睡眠科技股份有限公司、來(lái)也科技、云跡創(chuàng)意設(shè)計(jì)（上海）有限公司的三位代表進(jìn)行了3分鐘產(chǎn)品介紹，根據(jù)在場(chǎng)12位嘉賓的評(píng)審結(jié)果，想能代表以8票的優(yōu)勢(shì)，獲得了進(jìn)一步闡述產(chǎn)品的機(jī)會(huì)。

想能通過(guò)AI技術(shù)實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)床墊的軟硬舒適度，解決酒店賓客認(rèn)床煩惱，把最先進(jìn)、舒適、智能化的產(chǎn)品帶入到酒店，根據(jù)酒店的需求，采用多種多樣的方式進(jìn)行合作，不增加酒店目前的成本，并且能一起推進(jìn)在酒店端的新零售，與酒店共同開(kāi)拓新零售共享渠道的資源。

云跡7年來(lái)都致力于文創(chuàng)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，擁有一百多位簽約的產(chǎn)品設(shè)計(jì)師，并且用3D打印的技術(shù)測(cè)試了一百多種材質(zhì)，所以在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上，特別是文創(chuàng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上非常成熟，最重要的是沒(méi)有開(kāi)模的費(fèi)用，大大降低產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的成本。

來(lái)也科技公司的定位是，在商業(yè)地產(chǎn)和大住宿領(lǐng)域的科技服務(wù)中做AI管家。AI不單單只是為了解決基礎(chǔ)的人工服務(wù)，而是作為用戶(hù)的數(shù)據(jù)沉淀和信息入口。