2015年第三季度影響上海購房者買房決策的十大因素

2015-10-20 10:07

2015年第三季度，上海樓市政策發(fā)生了一些變化。7月份上海新出了人才新政20條，定向微調(diào)非滬籍限購；8月份，央行第四次降息、全面推廣學(xué)區(qū)集團(tuán)化辦學(xué)；9月份，住建部發(fā)文推公積金異地貸款，上海暫未落地。除此之外，不斷有新地王的誕生，甚至在9月初的時(shí)候關(guān)于閘北靜安合并的消息在網(wǎng)上瘋傳。

　　不管是政策上的變化也好，市場上的變化也罷，對我們購房者的買房決策和心態(tài)會不會有所影響呢？為此，我們盤點(diǎn)了7-9月份搜房網(wǎng)產(chǎn)生的樓盤點(diǎn)評，試圖從中發(fā)現(xiàn)一些端倪。

　　2015年7-9月，上海搜房網(wǎng)的1096個(gè)樓盤共計(jì)產(chǎn)生樓盤點(diǎn)評22521條，除回復(fù)之外，共計(jì)產(chǎn)生主點(diǎn)評16960條，點(diǎn)評用戶達(dá)到21860個(gè)。大量的真實(shí)意見表達(dá)的樣本，是促使上海搜房網(wǎng)再次盤點(diǎn)購房者選擇喜好的主要原因。

　　在篩除和不損害購房者意見的梳理之后，搜房網(wǎng)這次共計(jì)篩選出59個(gè)被提及了33527次的關(guān)鍵詞，延續(xù)之前一貫的做法，我們將其分成十大類進(jìn)行盤點(diǎn)。

為了盡量的保證購房者點(diǎn)評意見和內(nèi)容的不因篩選受損，以及更大幅度的提供給其他購房者置業(yè)建議，凡是被提及50次以上的關(guān)鍵詞幾乎都囊括進(jìn)了此次總結(jié)。

　　對比年中時(shí)的總結(jié)來看，相比較價(jià)格，購房者開始更加關(guān)注能夠切實(shí)影響到自身居住體驗(yàn)的因素，比如配套、環(huán)境和交通；從購房者對于“潛力”這一因素的關(guān)注度來看，第三季度購房投資的占比是有所上升的；購房者對于房屋質(zhì)量的關(guān)注度有所上升，集中體現(xiàn)在房企品牌和房屋品質(zhì)上。

2015年第三季度影響上海購房者買房決策的十大因素

　　一、配套因素，成為購房者提及最多的關(guān)鍵詞

　　1-6月的樓盤點(diǎn)評數(shù)據(jù)篩選中，交通因素是被購房者提及最多的關(guān)鍵詞，然而，在7-9月搜房網(wǎng)產(chǎn)生的18138條樓盤點(diǎn)評中，配套一躍成為最受購房者關(guān)注的因素了。

　　關(guān)于配套，涉及的關(guān)鍵詞包括“配套、學(xué)校、學(xué)區(qū)、幼兒園、小學(xué)、教育、附贈、車位、車庫”9個(gè)，共被提及7373次。

　　小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施，及其小區(qū)周邊的生活配套和教育配套等等，都會很大程度上影響到我們的居住舒適度，受到如此的關(guān)注其實(shí)也是毋庸置疑的。

　　比如說，ID為“搜房王雙玉”的購房者對金地自在城3期的點(diǎn)評如下：

　　已有的三湘商業(yè)廣場和大潤發(fā)可以滿足日常生活的需求，而其他著名開放商如保利、綠地、建發(fā)等將在周邊建成幾十萬方的商業(yè)綜合體，豐富住戶的各種購物、娛樂需求。周圍已有8所幼兒園、2所小學(xué)和一所中學(xué)。根據(jù)政府的十二五規(guī)劃，將從市區(qū)引進(jìn)三所老牌優(yōu)質(zhì)學(xué)校有瑞金一路幼兒園、復(fù)興路第三小學(xué)和啟秀實(shí)驗(yàn)中學(xué)，豐富并提升泗涇區(qū)域未來的教育資源。距離泗涇醫(yī)院150米左右。

　　ID為“kangzhier”對上坤旭輝墅的點(diǎn)評如下：

　　配置了地下雙車位，一般只有獨(dú)棟別墅才有的配置，如果有兩輛車這點(diǎn)是非常實(shí)用的?，F(xiàn)在很多小區(qū)停車難問題很突出，小區(qū)里的車子到處亂停，把小區(qū)環(huán)境弄得很差。

　　二、環(huán)境方面，除過綠化，購房者尤其關(guān)注周邊是否有公園

　　此次篩選中，環(huán)境方面涉及到的“環(huán)境、綠化、公園、空氣”共被提及6853次，僅次于配套因素，排在購房者關(guān)注因素的第二位。

　　其實(shí)不難理解，在環(huán)境問題日益嚴(yán)重的今天，我們會更傾向于生活在環(huán)境宜人、空氣清新的地方。綠化率能在一定程度上反映出小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境，而小區(qū)附近有公園的話也就意味著周邊環(huán)境也是相當(dāng)不錯(cuò)的。

　　比如說，ID為“亭榭染月1992”對同潤菲詩艾倫的點(diǎn)評如下：

　　在泗涇古鎮(zhèn)，環(huán)境是真心好啊。走進(jìn)去感覺心情很舒服，綠化率很好，像走在花園里。有小橋河流，邊上綠草如茵樹木茂盛，確實(shí)很適合居住遠(yuǎn)離城市喧鬧。跟周邊幾個(gè)樓盤相比最大優(yōu)勢是便宜，環(huán)境。

　　ID為“zhilala”對金地天地云墅的點(diǎn)評如下：

　　距離顧村公園倒是挺近的，這一帶就是寶山密集的住宅開發(fā)區(qū)，還不錯(cuò)吧，反正覺得顧村公園挺好玩的，印象可以，BBQ或者帶孩子搭帳篷郊游。

　　三、交通方面，離地鐵站的距離遠(yuǎn)近頗受關(guān)注

　　7-9月份產(chǎn)生的18138條樓盤點(diǎn)評中，共有4662條提到了交通方面的因素。包括“交通、地鐵、公交、出行、自駕、開車、班車”7個(gè)關(guān)鍵詞。

　　交通的便利與否將直接影響到我們的生活和工作，因此，購房者在看房選房的過程中，不可避免地將視線放在了樓盤離地鐵站的距離、公交線路和自駕路線等方面。

　　比如說，ID為“花非花蝶非蝶”的購房者對萬科翡翠公園的點(diǎn)評如下：

　　項(xiàng)目距離最近的地鐵站金科路5km，駕車需10min車程，步行是完全不切實(shí)際的。且周邊公交系統(tǒng)也不夠完善，沒有可以通往市區(qū)的線路，總體看來，項(xiàng)目周邊交通目前還需待發(fā)展，未來項(xiàng)目業(yè)主會比較依賴自駕。

　　ID為“醬油是糧食做滴”對盤古嘉德的點(diǎn)評如下：

　　距離11號線白銀路站約1.5公里，步行15分鐘左右可到。公交出行主要依托嘉定區(qū)內(nèi)公交，線路多且通行范圍較廣，能基本滿足出行需求；項(xiàng)目周邊有沈海高速和繞城高速。

　　四、價(jià)格方面，除過“便宜”，購房者更關(guān)注“性價(jià)比”

　　相較于交通，購房者對于價(jià)格這一因素，提及最多的集中在“便宜”和“性價(jià)比”，而以我們的判斷來看，便宜，更多的是建立在性價(jià)比能夠成立的基礎(chǔ)之上，相對來說，有性價(jià)比、價(jià)格合理的樓盤會更受購房者喜愛。

　　比如說，ID為“liwanning123”對保利葉之林的點(diǎn)評如下：

　　一分價(jià)錢一分貨，保利同比周邊算便宜的，價(jià)格和品質(zhì)是成正比的，畢竟是品牌開發(fā)商不會砸自己的招牌，質(zhì)量肯定不會差。

　　ID為“sf小唐”對金地自在城3期的點(diǎn)評如下：

　　板塊內(nèi)性價(jià)比比較高的樓盤，80-108平2-3房，還都是精裝修，每個(gè)房間都送飄窗，使用面積又多了好幾平，精裝可以免去不少煩惱??！社區(qū)自己也有風(fēng)情街，地鐵步行就能到，軌交旁就是商業(yè)，醫(yī)院也在附近，學(xué)校話，周邊也都有， 2期小區(qū)也說要建。生活配套齊全，交通方便，地段內(nèi)的性價(jià)比比較高的樓盤??！

　　五、戶型方面，購房者更關(guān)注“采光”等細(xì)節(jié)

　　提取關(guān)鍵詞：采光（1068條）、精裝（709條）、房型（582條）、小戶型（266條）、戶型設(shè)計(jì)（228條）、毛坯（201條）、現(xiàn)房（158條）、層高（149條）。

　　全部18138次點(diǎn)評關(guān)鍵詞中，共有3361次提到關(guān)于戶型方面的信息。購房者對于戶型的了解基本上大多來源于樣板間，戶型設(shè)計(jì)是否合理、是否精裝、采光如何等等這些信息都能從樣板間得到。

　　比如說，ID為“newhouse91961845”對仁恒東郊花園的點(diǎn)評如下：

　　3月底買了套小戶型，那時(shí)候售樓中心只有我們和另一家在談判，仁恒精裝樣板把我打動(dòng)了，省了裝修了，中央空調(diào)，地暖，廚房電器都具體到型號全寫在合同里了。另外周邊環(huán)境不錯(cuò)，我最煩家周圍亂糟糟全是人，希望以后發(fā)展起來把東邊的一個(gè)金橋進(jìn)出口加工區(qū)搬走，否則大貨太多。

　　ID為“電燈泡12345”對華潤中央公園的點(diǎn)評如下：

　　建議大家可以買在這里，這里真的很適合居住。環(huán)境空氣都很好，房間采光視野都不錯(cuò)。用的綠化也都很舒服，交通的話也不錯(cuò)，還有個(gè)五彩城。

　　六、地段相關(guān)，新城和市區(qū)成為最大關(guān)注點(diǎn)

　　提取關(guān)鍵詞：地段（1030條）、新城（549條）、市區(qū)（357條）、中環(huán)（226條）、內(nèi)環(huán)（138條）、市中心（128條）、外環(huán)（56條）、偏遠(yuǎn)（53條）。

　　相較于其他子關(guān)鍵詞，此次兩大關(guān)鍵詞更為我們看中，其一為新城，隨著人口遷移，上海此前所謂的“九大空城”目前已經(jīng)成為購房者選擇的主力，而相對該關(guān)鍵詞，令人出乎意料的則是“市區(qū)”，或許在一定程度上表明2015年換房需求的增加，市區(qū)成為另一個(gè)選擇點(diǎn)。

　　比如說，ID為“soufun-s119626976”對上實(shí)海上薈的點(diǎn)評如下：

　　總體來說，這個(gè)樓盤還是比較不錯(cuò)的，地段位于滬宜公路和雙單路路口，雖然不靠近地鐵站，但是公交線路還是比較多，嘉定15路10分鐘左右可以到嘉定新城和馬陸地鐵站，滬唐專線可以看到南翔地鐵站，生活配套，走路5分鐘可到沃爾瑪超市，旁邊的大融城已經(jīng)招商超過80%，里面確定的有樂購超市，影院，還是很期待的……

　　ID為“sfhbm”對萬科海上傳奇的點(diǎn)評如下：

　　房子旁邊3個(gè)地鐵口，交通很方便，我在市區(qū)上班，開車過去20分鐘，正好去的時(shí)候，萬科的商業(yè)海上傳奇2049開業(yè)，現(xiàn)場人氣火爆，根本進(jìn)不去，萬科的商業(yè)總是伴隨著住宅，還有復(fù)地萬科活力城也會建好交付，未來還有13號線，18號線通車，未來交通四通八達(dá)，想想這個(gè)價(jià)位，在這么大的潛力下，還是可以接受的。

　　七、生活方面，物業(yè)服務(wù)直接影響到居住體驗(yàn)

　　提取關(guān)鍵詞：物業(yè)（966條）、成熟（285條）、會所（145條）、超市（134條）、購物（129條）、噪音（106條）、高架（90條）、體量（75條）。

　　此次總結(jié)，我們依舊延續(xù)了“生活”這一關(guān)鍵詞的篩選。生活相關(guān)的因素對于購房者有強(qiáng)烈的適用性和實(shí)用性，物業(yè)服務(wù)水平、高架、噪音等等會直接影響到購房者日后的居住舒適度，而能做出這種判斷的，往往是在周圍有過生活或者多期項(xiàng)目的搜房網(wǎng)網(wǎng)友，因此其點(diǎn)評的借鑒意義更加明顯。

　　比如說，ID為“千尺之塵”對合景萬景峰的點(diǎn)評如下：

　　物業(yè)類型比較豐富，有住宅、公寓、loft，旁邊有個(gè)奉賢標(biāo)志性的上海之魚，已經(jīng)注水完畢了，這邊以后會是新的商業(yè)形態(tài)聚集地。

　　ID為“youcx58”對綠洲康城親水灣雅頌的點(diǎn)評如下：

　　優(yōu)勢有很多，中環(huán)邊上精裝修的樓盤越來越少了小區(qū)綠化率比較高，并且是人車分流的，小區(qū)還有自帶的會所和幼兒園，有直達(dá)的公交到內(nèi)環(huán)浦西，有地鐵11號線和16號線，房型很正，裝修比較清爽。

　　八、關(guān)于潛力，發(fā)展和規(guī)劃是升值的重要保證

　　提取關(guān)鍵詞：發(fā)展（492條）、升值（421條）規(guī)劃（363條）、潛力（255條）。

　　前面說到價(jià)格對購房者有極大的影響作用，和價(jià)格會掛鉤的另外一點(diǎn)就是樓盤的發(fā)展?jié)摿蜕禎摿?，購房者買房除了自住以外，換房及保值的需求促使?jié)摿σ渤蔀橹匾曇蛩刂?，樓盤日后能否升值會直接影響到購房者的購房決策。

　　而一個(gè)樓盤日后是否升值、升值潛力如何，在相當(dāng)程度上是要依賴于樓盤自身和周邊的發(fā)展和規(guī)劃的。

　　比如說，ID為“soufunso820972366”對金地自在城3期的點(diǎn)評如下：

　　很多人覺得泗涇的房子又偏又遠(yuǎn)還貴，但是我個(gè)人覺得那是5年前的泗涇，泗涇作為松江規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域，北有G50南有G60東有G15，自駕到哪都方便，15分鐘到達(dá)整個(gè)上海重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域（虹橋商業(yè)中心），9號線30分鐘內(nèi)到徐家匯商圈，20分鐘直達(dá)漕河涇，偏嗎？

　　ID為“向著陽光不迷路”對仁恒東郊花園的點(diǎn)評如下：

　　唐鎮(zhèn)的發(fā)展是不太均衡的，已龍東大道為界，南邊都是豪宅，北邊則相對荒涼一點(diǎn)。仁恒東郊花園就位于豪宅區(qū)內(nèi)，和綠城、保利等的項(xiàng)目在一個(gè)方位，然后3月份旁邊的地塊拍出了2.9萬/平的樓盤價(jià)，仁恒的升值空間可見一斑。

　　九、房屋質(zhì)量，品質(zhì)好才是真的好

　　提取關(guān)鍵詞：品質(zhì)（415條）、品牌（214條）、質(zhì)量（257條）。

　　對于購房者而言，房屋質(zhì)量或者品質(zhì)是其選擇項(xiàng)目的底線，但另一方面，購房者并不擁有完整的知情權(quán)，因此，品牌、口耳相傳等成為購房者決策的一個(gè)因素，而基于最基本的信任，品牌信賴度更高的開發(fā)商會在出現(xiàn)問題時(shí)做到及時(shí)解決問題，這樣對于購房者也是重要的保障。

　　比如說，ID為“fancy7_7”對恒大名都的點(diǎn)評如下：

　　到底是恒大啊，歐式園林風(fēng)，好大氣，精裝修，滿屋子的名牌，品質(zhì)比之前看的好太多了，眼前一亮啊~超級喜歡92平的，精致而溫馨。

　　ID為“航hang”對萬科有山別墅的點(diǎn)評如下：

　　首先我非常信任萬科這個(gè)品牌，無論物業(yè)還是產(chǎn)品都是值得認(rèn)可的。個(gè)人覺得萬科有山的別墅整體設(shè)計(jì)感很不錯(cuò)，總價(jià)位段也比較適合像我這樣的白領(lǐng)一族，生活配套還是挺方便的自帶的2000平商業(yè)配套，很不錯(cuò)。